Giấy tờ miễn thuế khi tặng cho đất từ bố mẹ sang con.

1. Tặng cho đất là gì ?

     Tặng cho quyền sử dụng đất là một quyền được ghi nhận trong Luật đất đai 2013. “Tặng cho quyền sử dụng đất thực chất củng chỉ là một dạng đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng việc chuyển nhượng này có giá trị thanh toán bằng không”. Tặng cho quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác mà không có sự đền bù về mặt vật chất.

     Thuật ngữ pháp lý chuyển quyền sử dụng đất được giải thích theo khoản 10, điều 3, Luật đất đai 2013 như sau:

     Như vậy trường hợp cha mẹ tặng cho con đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 

2. Các loại thuế phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Theo quy định hiện hành, nếu chuyển quyền sử dụng đất cần nộp các loại thuế cụ thể như sau:

     Một là lệ phí trước bạ căn cứ quy định tại khoản 1 điều 4 Nghị định 100/2022/ NĐ-CP thì trong trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, khi đăng ký quyền sử dụng với cơ quan có thẩm quyền thì bắt buộc phải đóng lệ phí trước bạ trừ các trường hợp được miễn theo luật định.

     Hai là, thuế thu nhập cá nhân: Thuế thu nhập cá nhân là một phần tiền được trích từ tiền lương của người có thu nhập hoặc từ các nguồn thu khác nộp vào ngân sách nhà nước. Thuế thu nhập cá nhân được tính theo quy định tại điều 23, Luật thuế thu nhập cá nhân 2014 thì đối với thu nhập từ tặng cho, thừa kế thì mức thuế suất là 10% giá trị tài sản. Như vậy, nếu tặng cho bất động sản có giá trị trên 10 triệu đồng thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân phải nộp mức thuế suất là 10% giá trị bất động sản đó.

     Ba là, phí công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Theo đó phí công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho nhà đất được quy định tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC. Theo quy định này thì đối với trường hợp mua bán đất mà không có nhà ở, tài sản trên đất thì phí công chứng khi mua bán tặng cho đất là giá trị quyền sử dụng đất. Còn đối với trường hợp mua bán đất mà có nhà ở, tài sản gắn liền với đất thì phí công chứng là tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

     Bốn là, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất : Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; Trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.

     Năm là, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

3. Bố mẹ tặng cho con đất được miễn những loại thuế gì?

     Như đã phân tích ở trên thì khi tặng cho quyền sử dụng đất phải nộp các loại thuế, phí nhất định.   

    Tuy nhiên, pháp luật Việt Nam có những quy định về miễn lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển quyền sử dụng đất giữa các đối tượng sau: 

• Căn cứ theo Khoản 10 Điều 10 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP, nhà đất được tặng cho sẽ không phải nộp lệ phí trước bạ nếu thuộc 1 trong những trường hợp sau: “Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

• Bên cạnh đó căn cứ khoản 4, điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 cũng chỉ rõ: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân.

     Do đó,trường hợp bố mẹ tặng cho con đất thuộc đối tượng miễn trừ cả 2 loại phí, thuế nêu trên. Còn những loại thuế phí khác như phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp sổ đỏ,… thì hiện tại pháp luật chưa có quy định miễn cho trường hợp này. 

4. Hồ sơ miễn thuế khi tặng cho đất từ bố mẹ sang con.

     Trường hợp bố mẹ tặng cho đất cho con được miễn thuế thu nhập các nhân và miễn lệ phí trước bạ. Vậy hồ sơ và giấy tờ miễn thuế khi tặng cho đất từ bố mẹ sang con bao gồm: 

4.1. Hồ sơ miễn thuế thu nhập cá nhân 

     Căn cứ điểm b, c khoản 1 Điều 7 Thông tư 43/2023/TT-BTC quy định:  

 4.2. Hồ sơ miễn Lệ phí trước bạ     

     Căn cứ khoản 4 điều 7 Thông tư 43/2023/TT-BTC quy định:

​

​5. Hỏi đáp về giấy tờ miễn thuế khi tặng cho đất từ bố mẹ sang con

     Khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác”. 

     Tại Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản”.

     Tại điểm a khoản 3 Điều 167 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

     Tại khoản 1 Điều 5 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”.

     Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực; phải đăng ký chuyển quyền, thì có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai. Sau khi hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ và tài sản gắn liền trên đất được công chứng, chứng thực. Bên nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động QSDĐ; VPĐKĐĐ sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ, nếu đã đầy đủ thì tiến hành theo trình tự của thủ tục và hồ sơ sẽ được gửi đến cơ quan thuế và Phòng Tài nguyên và Môi trường để xác định nghĩa vụ tài chính và tiến hành sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

     Căn cứ theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

     Đồng thời, tại Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc tặng cho bất động sản như sau:

• Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
• Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

     Điều kiện để giao dịch tặng cho bất động sản có hiệu lực là việc tặng cho này phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật. Do đó, nếu như hợp đồng tặng cho không được công chứng, chứng thực thì căn cứ theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng này sẽ không có hiệu lực vì đã không tuân thủ quy định về hình thức của giao dịch tặng cho bất động sản.

Bài viết liên quan:

• Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định mới nhất
• Mẹ cho con đất phải đóng thuế gì theo quy định năm 2023

​Để được tư vấn chi tiết về giấy tờ miễn thuế khi tặng cho đất từ bố mẹ sang con, quý khách xin vui lòng liên hệ đến tổng đài 19006178 để được hỗ trợ.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn!

Chuyên viên: Thu Phương