Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định mới nhất

Câu trả lời của Luật sư:

Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất về cho chúng tôi, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

     Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch hiện đang diễn ra rất phổ biến thường ngày.

     Hiện nay khi nói đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người ta chỉ thường quan tâm đến các vấn đề như hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần giấy tờ gì? Thủ tục thực hiện như thế nào? Mà ít ai quan tâm đến việc để chuyển nhượng được quyền sử dụng đất thì cần điều kiện gì, trong khi đây là vấn đề đầu tiên quyết định thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được thực hiện hay không?

     Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được hiểu là những quy định, yêu cầu của pháp luật đặt ra và khi người sử dụng đất dáp ứng được những yêu cầu đó thì mới có thể thực hiện được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Vì sao phải quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Bởi đất đai là một loại tài sản đặc biệt, là nguồn tài nguyên vô hạn và là tư liệu sản xuất vô cùng quý giá, các giao dịch đất đai diễn ra ngày càng phổ biến và vì thế tỉ lệ các tranh chấp cũng ngày càng gia tăng.

     Do đó, pháp luật phải được xây dựng theo hướng ngày càng chặt chẽ và hoàn thiện hơn. Việc quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, tạo ra hành lang pháp lý bắt buộc các chủ sở hữu, chủ sử dụng đất phải đáp ứng khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

     Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang bản chất của giao dịch dân sự, do đó để giao dịch có hiệu lực pháp luật thì phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của bộ luật dân sự và vì đất đai là loại tài sản đặc biệt hơn nên cần phải có quy định riêng về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai.

     Khi các giao dịch được thực hiện đáp ứng đủ điều kiện theo quy định sẽ hạn chế tình trạng xảy ra tranh chấp hoặc trong trường hợp xảy ra tranh chấp thì cũng sẽ dễ dàng hơn trong việc giải quyết các tranh chấp đó.

3. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất chung

     Điều kiện chung để chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013, bao gồm các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

     Đây là các điều kiện chung mà tất cả các trường hợp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng. Ngoài các này, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một số loại đất đặc biệt, các bên còn cần phải đáp ứng các điều kiện đặc biệt khác nữa.

4. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một số trường hợp đặc biệt

4.1 Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa

     Khoản 3 Điều 191 quy định "3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa."

     Theo đó, đối với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa phải đáp ứng thêm điều kiện là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

4.2 Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của đồng bào dân tộc thiểu số

     Khoản 3 Điều 192 Luật đất đai 2013 quy định: "3. Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ."

     Do vậy, đối với đất của hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số được sử dụng đất Nhà nước giao theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì chỉ được chuyển nhượng cho người khác khi đáp ứng được hai điều kiện:

• Đã sử dụng được 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất của Nhà nước;
• Được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động.

4.3 Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các trường hợp khác

     Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các trường hợp đặc biệt khác bao gồm:

• Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

5. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án

5.1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền

Bao gồm các điều kiện sau đây:

• Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
• Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
• Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại khoản 2 Điều này;
• Các điều kiện khác theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị, xây dựng, phát triển đô thị, kinh doanh bất động sản và nhà ở.

5.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở

     Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

• Có đủ các điều kiện theo quy định tại mục 3 nêu trên;
• Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
• Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở phải có ngành nghề kinh doanh phù hợp, phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật Đất đai, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định này như: Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư; ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác....

​

     Điều 190 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp.

Điều kiện đối với bên bán:

• Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
• Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

Điều kiện đối với bên mua:

• Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;
• Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.