Quy định mới về giá đất theo Luật Đất đai năm 2024

1. Giá đất là gì?

     Theo quy định tại khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, giá đất được định nghĩa là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Cùng với đó, khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất. Như vậy, cả hai văn bản Luật Đất đai hiện hành và sắp có hiệu lực đều có chung một cách định nghĩa về giá đất. Cùng với đó, giá trị quyền sử dụng đất là được hiểu là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất, loại đất tại thời điểm được xác định với thời hạn sử dụng đã được xác định.

2. Bãi bỏ khung giá đất và thực hiện xây dựng bảng giá đất hằng năm

     Theo quy định tại Điều 113 Luật Đất đai năm 2013, khung giá đất được Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2024 đã bỏ quy định về khung giá đất và thực hiện xây dựng bảng giá đất hằng năm. Như vậy, Nhà nước sẽ không áp dụng mức giá trần, sàn đối với từng loại đất. Theo quy định tại Điều 159 Luật Đất đai năm 2024, Bảng giá đất mới được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

3. Định giá đất theo phương pháp mới

     Theo quy định tại khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai năm 2024 quy định các phương pháp định giá đất bao gồm:

• Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;

• Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;

• Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;

     Ngoài ra, Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

4. Tăng thêm trường hợp áp dụng bảng giá đất

     Căn cứ khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024 quy định về trường hợp áp dụng bảng giá đất như sau:

     Như vậy, so với Luật Đất đai năm 2013, Luật mới đã bổ sung thêm một số trường hợp áp dụng bảng giá đất như: Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê…

5. Hỏi đáp 

     Theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024, bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.

     Theo quy định tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai năm 2024, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.

Bài viết liên quan:

• Quy định pháp luật về cách tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất

• Điều chỉnh bảng giá đất theo quy định hiện nay

• Thủ tục xây dựng bảng giá đất được quy định như thế nào?

     Nếu có bất kỳ thắc mắc nào liên quan đến vấn đề “Quy định mới về giá đất theo Luật Đất đai năm 2024”, quý khách hàng xin vui lòng liên hệ với số điện thoại 1900 6178 để được các luật sư của chúng tôi hỗ trợ hiệu quả nhất.

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn!

Chuyên viên: Minh Khuê