Quy định pháp luật về cách tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất

Câu trả lời của Luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cách tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề này như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật Đất đai 2013
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất
• Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều nghị định 45/2014/NĐ-CP
• Thông tư 10/2018/TT-BTC sửa đổi, bổ sung một số điều thông tư 76/2014/TT-BTC

1.  Chuyển mục đích sử dụng đất 

1.1. Tiền chuyển mục đích sử dụng đất là gì?

     Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

     Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

     Vậy tiền chuyển mục đích sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi thay đổi mục đích sử dụng đất được Nhà nước cho phép.

1.2. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất

     Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 như sau: 

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

     Vậy khi chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc 7 trường hợp trên thì phải nộp tiền chuyển mục đích sử đất.

2. Căn cứ tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất

     Căn cứ tính tiền sử dụng đất được quy định tại Điều 108 Luật Đất đai 2013 gồm:

• Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất;
• Mục đích sử dụng đất;
• Giá đất để tính tiền sử dụng đất được tính theo các cách sau:

         - Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.

         - Giá đất được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất;

         - Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

3. Cách tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất

     Căn cứ theo Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

3.1. Đối với tổ chức

3.1.1.Trường hợp 1: Thu 100% tiền sử dụng đất theo giá đất

• Trường hợp áp dụng:

      - Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở;

     - Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa.

• Mức thu

     Tiền sử dụng đất phải nộp = 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích.

3.1.2.Trường hợp 2: Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp sang đất ở

• Trường hợp được Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì mức thu được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại 

• Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất.

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích

• Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại 

3.1.3. Trường hợp 3: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa 

     Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu tiền sử dụng đất theo nguyên tắc tại trường hợp 2.

3.1.4. Trường hợp 4: Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

• Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa thì nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cụ thể của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.
• Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích.

     Khoản tiền này được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật.

• Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên được xác định như sau:

     - Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

     - Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định lại theo các phương pháp này.

3.2. Đối với hộ gia đình, cá nhân

     3.2.1.Trường hợp 1: Thu bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng giữa hai loại đất

• Trường hợp áp dụng:

     - Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang đất ở.

     - Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/07/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở.

• Mức thu

     Số tiền sử dụng đất phải nộp bằng 50% mức chênh lệnh giữa tiền sử dụng tính theo giá đất ở với tiền sử dụng tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan có thẩm quyền.

      3.2.2.Trường hợp 2: Thu bằng 100% mức chênh lệch tiền sử dụng giữa hai loại đất

• Trường hợp áp dụng

      Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

• Mức thu

     Số tiền sử dụng đất phải nộp bằng 1000% mức chênh lệnh giữa tiền sử dụng tính theo giá đất ở với tiền sử dụng tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan có thẩm quyền.

     3.2.3.Trường hợp 3: Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở.

• Trường hợp không phải nộp tiền sử dụng

     Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở 

• Trường hợp phải nộp tiền sử dụng

     - Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì

      - Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì 

     -  Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì

Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất 

     3.2.4.Trường hợp 4: Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở

     Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì  căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại 3 trường hợp trên.

4. Hỏi đáp về cách tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất

     Căn cứ theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, Người sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành ở Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

     Cơ quan tiếp nhận hồ sơ:

• Đối với tổ chức: Nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường.
• Đối với hộ gia đình, cá nhân: Nộp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.

     Thời gian thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày (Theo điểm b khoản 1 điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Lê Hằng