Mức phạt chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ cấp sổ đỏ cho người mua nhà đất như thế nào

1. Sổ đỏ là gì? 

     Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận; pháp luật đất đai từ trước tới nay không quy định về Sổ đỏ.

     Tùy theo từng giai đoạn, ở Việt Nam có các loại giấy chứng nhận như:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

     Hiện nay, khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận mới, cụ thể như sau:

     Như vậy, Sổ đỏ (sổ hồng) là ngôn ngữ thường ngày của người dân để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất căn cứ vào màu sắc của Giấy chứng nhận (không được pháp luật quy định khái niệm về sổ đỏ, sổ hồng)

2. Trách nhiệm nộp hồ sơ cấp sổ đỏ của chủ dự án kinh doanh bất động sản

     Khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2018 có quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản như sau:

     Ngoài ra, tại khoản 7 Điều 26 Luật Nhà ở 2014 có có quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại là:

     Như vậy, chủ đầu tư dự án chung cư có trách nhiệm làm thủ tục để người mua được cấp Sổ đỏ trong vòng 50 ngày, kể từ ngày bàn giao công trình.

     Trong trường hợp giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê mua bất động sản không có thỏa thuận nào khác về việc người mua tự nguyện đi làm giấy chứng nhận thì trách nhiệm xin cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà/đất tại các dự án bất động sản thuộc về chủ đầu tư.

3. Mức phạt chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ cấp sổ đỏ cho người mua nhà đất

     Dựa theo Điều 31 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP, quy định về việc phạt chủ đầu tư trong trường hợp không nộp hồ sơ, không cung cấp giấy tờ hoặc cung cấp giấy tờ không đầy đủ để thực hiện quy trình cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc người nhận chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án kinh doanh bất động sản, việc xử phạt sẽ phụ thuộc vào thời gian và mức độ vi phạm, như sau:

     Trong khoảng từ 50 ngày đến 6 tháng:

• Phạt từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất.

• Phạt từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất.

• Phạt từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất trở lên.

     Trong khoảng từ trên 6 tháng đến 9 tháng:

• Phạt từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất.

• Phạt từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất.

• Phạt từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất trở lên.

     Trong khoảng từ trên 9 tháng đến 12 tháng:

• Phạt từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất.

• Phạt từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất.

• Phạt từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất trở lên.

     Trong khoảng từ 12 tháng trở lên:

• Phạt từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất.

• Phạt từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất.

• Phạt từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với các trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng hoặc lô đất trở lên.

     Thời gian vi phạm trong các trường hợp nêu trên được tính từ ngày chủ đầu tư bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, hoặc đất cho người mua, hoặc từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận đến thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính. Trường hợp chủ đầu tư đã khắc phục sai phạm sau thời hạn quy định tại khoản 7 của Điều 26 của Luật Nhà ở và khoản 4 của Điều 13 của Luật Kinh doanh Bất động sản, thì thời gian vi phạm sẽ được tính đến ngày chủ đầu tư khắc phục sai phạm.

     Trong trường hợp một dự án mà chủ đầu tư vi phạm ở nhiều mức thời gian khác nhau đối với các căn hộ, công trình xây dựng, hoặc lô đất khác nhau, như quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 của Điều 31 của Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, thì tiền phạt sẽ được tính theo từng mức phạt quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 của Điều 31 của Nghị định số 91/2019/NĐ-CP, nhưng tổng số tiền phạt không được vượt quá 1.000.000.000 đồng.

     Ngoài việc phạt tiền như quy định trên, chủ đầu tư cũng bắt buộc phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả, tức là buộc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hoặc người nhận chuyển quyền sử dụng đất, để họ có thể tự nộp hồ sơ và thực hiện quy trình cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

     Khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản quy định là: "Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận."

     Như vậy, người mua nhà đất có thể tự làm sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Và thủ tục đề nghị cấp giấy sở hữu căn hộ chung cư, người mua nhà cần: Phải thanh toán đầy đủ tiền ghi trong Hợp đồng mua bán căn hộ chung với nhà đầu tư (thanh toán hợp đồng mua bán với nhà đầu tư); Đề nghị nhà đầu tư cấp đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư; Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư với nhà đầu tư…

     Để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi chủ đầu tư chậm cấp sổ hồng, người mua căn hộ có thể tổ chức cuộc gặp trực tiếp với chủ đầu tư để trao đổi và đề nghị hoàn tất giao sổ cho người mua căn hộ.

     Với trường hợp chủ đầu tư tiếp tục vi phạm nghĩa vụ, người mua căn hộ có thể làm đơn kiến nghị với thanh tra xây dựng hoặc UBND cấp có thẩm quyền để can thiệp.

     Còn nếu trong hợp đồng có điều khoản phạt vi phạm khi chậm thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận hoặc người mua có thiệt hại do hành vi chậm thực hiện thì yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo điều khoản đã thỏa thuận hoặc khởi kiện.

     Theo Điều 8 của Luật Nhà ở năm 2014, quy định về điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà ở như sau:

     Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

• Đối với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong nước, quyền sở hữu nhà ở có thể được thiết lập thông qua các phương thức như đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng, thừa kế, góp vốn, đổi nhà ở, và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.

• Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, quyền sở hữu nhà ở có thể được xác định thông qua việc mua, thuê mua nhà ở thương mại từ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng, đổi, thừa kế nhà ở từ hộ gia đình hoặc cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

• Đối với tổ chức và cá nhân nước ngoài, quyền sở hữu nhà ở có thể được xác định qua các phương thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể, đó bao gồm việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật liên quan, mua, thuê mua, nhận tặng, thừa kế nhà ở thương mại, bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

     Ngoài ra, để được cấp giấy chứng nhận hợp pháp, quyền sở hữu nhà ở, các bên cần thực hiện quy trình mua bán theo đúng trình tự và thủ tục pháp luật quy định. Việc mua bán sẽ được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán giữa bên mua và chủ đầu tư phải được ký kết khi chủ đầu tư đáp ứng đủ điều kiện bán hoặc phải được ký kết có công chứng/chứng thực trong trường hợp mua lại từ cá nhân, cơ quan hoặc tổ chức khác, không phải là chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

     Bài viết liên quan:

• Thủ tục đăng ký nhà ở vào sổ đỏ mới nhất

• Thủ tục giải chấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật

     Để được tư vấn chi tiết về các quy định liên quan đến vấn đề "Mức phạt chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ cấp sổ đỏ cho người mua nhà đất", khách hàng xin vui lòng liên hệ đến tổng đài 19006178 để được hỗ trợ.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn!

Chuyên viên: Phạm Đắc Thơm