Thủ tục giải chấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật.

1. Giải chấp sổ đỏ là gì?

     Hiện này, trong quy định pháp luật chỉ đề cập đến định nghĩa thế chấp tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 chứ chưa nhắc đến định nghĩa giải chấp. Tuy nhiên, có thể hiểu đơn giản giải chấp là một thủ tục nhằm giải trừ thế chấp (còn hay gọi là xóa thế chấp) đối với các tài sản đang ở ngân hàng mà trước đó được dùng để bảo đảm khi thế chấp. Giải chấp được thực hiện khi các khoản vay đã được thanh toán đầy đủ, các điều khoản các điều khoản của khoản vay đó đã được thoả mãn và ngân hàng không còn quyền cầm giữ tài sản đó nữa. Việc giải chấp là một trong những điều bắt buộc phải làm khi đã hết hạn trả nợ gốc tại ngân hàng đối với người vay.

     Giải chấp sổ đỏ là việc giải trừ thế chấp đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khi đã chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm cho các khoản nợ. Ngoài ra còn phải thực hiện một số thủ tục tại cơ quan chức năng để xóa thông tin về việc thế chấp được ghi trong sổ đỏ.

2. Điều kiện để được giải chấp sổ đỏ.

     Khoản 1 Điều 20 Nghị định 99/2022/NĐ-CP có quy định về các trường hợp được phép xóa đăng ký biện pháp bảo đảm nói chung như sau:

     Trên thực tế, việc yêu cầu giải chấp nói chung và giải chấp sổ đỏ nói riêng sẽ được thực hiện trong 2 trường hợp:

• Đến hạn trả nợ gốc và đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ

• Chưa đến hạn trả gốc nhưng các bên thỏa thuận trả nợ trước

     Có thể thấy điều kiện tiên quyết để được giải chấp sổ đỏ chính là bên thế chấp tài sản bảo đảm phải hoàn thành các nghĩa vụ trả nợ theo đúng thỏa thuận khi thế chấp.

3. Thủ tục giải chấp sổ đỏ

     Căn cứ theo Quyết định 2546/QĐ-BTP, thủ tục giả chấp sổ đỏ được thực hiện theo trình tự sau:

     Bước 1: Nộp hồ sơ

• Nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai - Sở Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh của Văn phòng đăng ký đất đai

• Trường hợp hồ sơ đăng ký đối với quyền sử dụng đất được nộp thông qua Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính, Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân xã thì thời hạn giải quyết hồ sơ được tính từ thời điểm Văn phòng đăng ký đất đai nhận được hồ sơ đăng ký hợp lệ.

     Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

     Nếu có căn cứ từ chối đăng ký: Văn phòng đăng ký đất đai từ chối đăng ký bằng văn bản và chuyển hồ sơ đăng ký, văn bản từ chối đăng ký cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để trả lại hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện đúng quy định.

     Bước 3: Giải quyết hồ sơ

     Trường hợp không có căn cứ từ chối thì Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ hợp lệ, giải quyết hồ sơ và trả kết quả.

4. Một số câu hỏi liên quan đến Thủ tục giải chấp sổ đỏ

     Căn cứ theo Điều 33 Nghị định 99/2022/NĐ-CP, hồ sơ xóa đăng ký thế chấp đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bào gồm:

• Phiếu yêu cầu xóa đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

• Bản gốc Giấy chứng nhận trong trường hợp tài sản bảo đảm có Giấy chứng nhận

     Trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký không phải là bên nhận bảo đảm và trên Phiếu yêu cầu không có chữ ký, con dấu (nếu có) của bên nhận bảo đảm thì nộp thêm giấy tờ, tài liệu sau đây (bản chính hoặc bản sao có chứng thực):

• Văn bản có nội dung thể hiện việc bên nhận bảo đảm đồng ý xóa đăng ký/xác nhận về việc hợp đồng bảo đảm đã chấm dứt, đã được thanh lý/xác nhận về việc giải chấp trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là bên bảo đảm

• Hợp đồng hoặc văn bản khác đã có hiệu lực chứng minh việc chuyển giao hợp pháp tài sản bảo đảm trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là người nhận chuyển giao tài sản bảo đảm

• Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá đã có hiệu lực pháp luật/Văn bản xác nhận kết quả thi hành án trong trường hợp người yêu cầu xóa đăng ký là cơ quan thi hành án dân sự, Chấp hành viên hoặc người yêu cầu xóa đăng ký là người mua tài sản bảo đảm trong xử lý tài sản

• Văn bản của cơ quan có thẩm quyền có nội dung về việc bên nhận bảo đảm là tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng trở thành doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, là công dân Việt Nam trở thành công dân nước ngoài trong trường hợp xóa đăng ký

• Văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc giải thể pháp nhân trong trường hợp xóa đăng ký

     Không chỉ đối với giải chấp sổ đỏ mà giải chấp các tài sản nói chung đều cần thực hiện đúng thời hạn, nếu không sẽ để lại hậu quả cho cà bên thế chấp lần bên nhận thế chấp, cụ thể:

     Đối với bên thế chấp (bên đi vay)

• Bị chuyển thành nợ quá hạn

• Bị ghi lại thông tin tại CIC – Trung tâm thông tin ứng dụng về khoản vay quá hạn. Như vậy sẽ bị xếp vào lý lịch tín dụng “xấu”, sau này rất khó vay tiền ngân hàng tiếp

• Bị phạt quá hạn theo chính sách của ngân hàng

• Liên tục bị ngân hàng gọi điện, gửi thông báo hoặc tới nhà nhắc thanh toán nợ

     Đối với bên nhận thế chấp (bên cho vay)

• Ảnh hưởng đến uy tín về năng lực cho vay của cán bộ, nhân viên tín dụng ngân hàng

• Ngân hàng nhà nước buộc phải trích dự phòng cho khoản dẫn tới làm giảm thu nhập của ngân hàng. Trường hợp tỷ lệ quá cao ngân hàng nhà nước sẽ tiến hành kiểm soát đặc biệt

• Đem tài sản khách hàng thế chấp khi vay ra để định giá lại và phát mại

     Bài viết liên quan:

• Ký hiệu các loại đất theo quy định pháp luật hiện hành.

• Thủ tục thu hồi sổ đỏ cấp không đúng thẩm quyền

Để được tư vấn chi tiết về các quy định liên quan đến vấn đề Thủ tục giải chấp sổ đỏ, khách hàng xin vui lòng liên hệ đến tổng đài 19006178 để được hỗ trợ.

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn!

Chuyên viên: Phạm Đắc Thơm