Quy định của pháp luật về Thẩm quyền cấp sổ đỏ cho nhà chung cư tại Hà Nội.

 1. Các khái niệm liên quan đến Thẩm quyền cấp sổ đỏ cho nhà chung cư tại Hà Nội.

1.1. Sổ đỏ là gì?

     Hiện nay, trong pháp luật Việt Nam không có quy định nào liên quan đến định nghĩa "sổ đỏ". "Sổ đỏ" là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận. Tùy theo từng giai đoạn, ở Việt Nam có các loại giấy chứng nhận như:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

     Tuy nhiên, ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP. Theo đó, từ ngày 10/12/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

     Hiện nay, khoản 16 Điều 3 Luật đất đại 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành kế thừa tên gọi Giấy chứng nhận mới, cụ thể:

     Như vậy, "sổ đỏ" là ngôn ngữ thường ngày của người dân để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất căn cứ vào màu sắc của Giấy chứng nhận (không được pháp luật quy định khái niệm về sổ đỏ, sổ hồng). Để thuận tiện cho người đọc, trong nhiều bài viết thường sử dụng từ “sổ đỏ” thay cho tên gọi của Giấy chứng nhận như quy định của pháp luật.  

1.2. Nhà chung cư là gì?

     Khái niệm nhà chung cư được định nghĩa trong Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014, cụ thể: 

     Ngoài khái niệm nhà chung cư, hiện nay trong quy định của pháp luật tại Khoản 1 ĐIều 3 Thông tư 28/2016/TT-BXD còn nêu ra khái niệm cảu toàn nhà chung cư và cụm nhà chung cư, theo đó:

• Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

• Cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

     Về cơ bản, nhà chung cư, tòa nhà chung cư và cụm nhà chung cư chỉ khác nhau về mô hình và thủ tục xây dựng, cụ thể là:

• Về mô hình: nhà chung cư là một nhà (từ 02 tầng trở lên); tòa nhà chung cư là một khối nhà còn cụm nhà chung cư là tập hợp của 02 hay nhiều khối nhà.

• Về thủ tục: xây nhà chung cư thì phải cấp giấy phép xây dựng, xây tòa nhà chung cư và cụm nhà chung cư phải có quy hoạch và hồ sơ dự án.

2. Thẩm quyền cấp sổ đỏ cho nhà chung cư tại Hà Nội.

      Căn cứ Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 22 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, có quy định về trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở như sau:

     Theo quy định trên, ta có thể nhận thấy cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở là Văn phòng Đăng ký đất đai. Từ đó, ta có thể xác định cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho nhà chung cư tại Hà Nội chính là Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội.

3. Thời hạn sử dụng nhà chung cư là bao nhiêu năm?

     Khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014 có quy định:

     Như vậy, thời hạn sử dụng nhà chung cư không có quy định số năm cụ thể là bao nhiêu mà nó sẽ được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.

     Cấp công trình xây dựng căn cứ theo Thông tư 06/2021/TT-BXD Quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

4. Hỏi đáp về thẩm quyền cấp sổ đỏ cho nhà chung cư tại Hà Nội.

     Căn cứ theo khoản 7 Điều 26 Luật nhà ở 2014 quy định: “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.”

     Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014, các chủ dự án nhà ở, căn hộ chung cư có trách nhiệm hoàn thiện hồ sơ, thay người mua nhà làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 

     Bạn cũng có thể tự mình thực hiện thủ tục này nhưng trước đó; bạn cần đạt đủ các điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.

     Theo Khoản 2 Điều 99 Luật nhà ở năm 2014, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định, cụ thể:

• Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng: Trường hợp này, chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định. Trừ trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ theo quy hoạch xây dựng được phê duyệt; hoặc nhà chung cư được tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư mặc dù nhà chung cừ này không thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo xây dựng lại.
• Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng:  Trường hợp chung cư có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

       Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều này. Trong trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch sử dụng nhà ở thì bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác phù hợp với quy hoạch đã được duyệt.

     Theo đó, có thể thấy hướng xử lý khi nhà chung cư khi hết thời hạn sử dụng sẽ tùy thuộc vào tình trạng của thực tế của căn hộ và kết luận kiểm định của cơ quan quản lý nhà ở có thẩm quyền cũng như quy hoạch đối đối với khu đất nhà ở chung cư. Đồng thời, chủ sở hữu có thể tiếp tục sử dụng trong khoảng thời hạn ghi trong kết luận kiểm định hoặc sửa chữa, cải tạo, xây dựng lại hoặc giao lại chung cư cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xây dựng công trình khác phù hợp với quy hoạch đã được duyệt.

     Bài viết liên quan:

•      Thủ tục cấp sổ đỏ cho nhà chung cư được tiến hành như thế nào?
•     Quy định về mức xử phạt ban quản trị vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư.

     Để được tư vân thêm về Thẩm quyền cấp sổ đỏ cho nhà chung cư tại Hà Nội. quý khách hàng vui lòng liên hệ 1900 6178.

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.

Chuyên viên: Phạm Đắc Thơm