Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về việc tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về việc tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất như sau:

     Căn cứ pháp lý:

• Luật Đất đai 2013
• Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007
• Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân
• Thông tư 92/2015/TT-BTC thuế thu nhập cá nhân với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh

    Nội dung tư vấn:

     1. Thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất là gì?

      Thuế thu nhập cá nhân là khoản tiền mà người có thu nhập phải trích nộp trong một phần tiền lương, hoặc từ các nguồn thu khác vào ngân sách nhà nước sau khi đã được giảm trừ nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và tạo sự công bằng xã hội.

     Mua bán đất là cách gọi thông thường của người dân khi thực hiện giao dịch mua bán đất giữa các bên. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật việc mua bán đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

   Thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất là khoản tiền mà người bán phải nộp cho ngân sách nhà nước khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

     2. Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán đất

     Để xác định được thuế thu nhập cá nhân cần đóng thì cần xác định được giá chuyển nhượng và thuế suất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

     Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được xác định: 
 

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

      2.1. Đối với cá nhân cư trú

    Thuế thu nhập cá nhân = giá chuyển nhượng đất theo từng lần x 2% thuế suất.

     Quy định cụ thể về giá chuyển nhượng bất động sản, thuế suất và thời điểm tính thuế như sau:

• Về giá chuyển nhượng:

    -  Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không gắn liền với công trình nhà ở hay được xây dựng trên đất, thì giá chuyển nhượng sẽ được tính như trên hợp đồng cùng thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

   -  Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

• Về thuế suất: 

     Thuế suất khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2% trên đơn giá chuyển nhượng 

• Thời điểm tính thuế: 

Thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất của cá nhân cư trú được quy định như sau:

     -  Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;

    - Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

     - Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

     2.2. Đối với cá nhân không cư trú

     Căn cứ Điều 29 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007, căn cứ Điều 21 Thông tư 111/2013/TT-BTC:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng bất động sản nhân × thuế suất 2%

•      Về giá chuyển nhượng

     Giá chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú là toàn bộ số tiền mà cá nhân nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản không trừ bất kỳ khoản chi phí nào kể cả giá vốn.

•     Thuế suất

      Thuế suất được tính tương tự như đối với cá nhân không cư trú. Bằng 2% trên giá mua bán, chuyển nhượng trong giao dịch bất động sản. 

•    Thời điểm tính thuế

     Thời điểm làm thủ tục chuyển nhượng bất động sản cũng chính là thời điểm tính thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà đất đối với cá nhân không cư trú.

      3. Các trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân

     Các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân được quy định cụ thể tại Điều 3 Thông tư số 111/2013/TT-BTC. Cụ thể:

      Trường hợp 1: Chuyển nhượng giữa người có mối quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng,… giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu, bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

      Trường hợp 2: Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Trường hợp này khi đáp ứng đủ 03 điều kiện dưới đây sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân:

     Điều kiện 1: Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở;

     Điều kiện 2: Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu 183 ngày;

     Điều kiện 3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

     Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.

      Căn cứ Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được xác định: 
                           Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

      Theo đó, số thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% x 5 tỷ = 100 triệu đồng

     Như vậy, ông A  sẽ phải nộp 100 triệu đồng thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng đất, bởi ông A là người phát sinh thu nhập chịu thuế. Bạn là người mua không phải chịu thuế thu nhập cá nhân nếu như trong hợp đồng chuyển nhượng hai bên không thỏa thuận về việc bên mua nộp thuế thay cho bên bán. 

     Căn cứ khoản 3 Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC sửa đổi bổ sung Điều 12 Thông tư số 111/2013/TT-BTC quy định đối với cá nhân cư trú và trong hợp đồng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.

         Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./ .

                                                                                     Chuyên Viên: Vũ Ánh Tuyết