Thủ tục xoá thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành

Câu trả lời của Luật sư:

      Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về thủ tục xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành về cho chúng tôi, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về thủ tục xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất như sau: 

Cơ sở pháp lý:

• Bộ luật dân sự 2015
• Luật đất đai 2013
• Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm​

1. Thủ tục xóa thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

     Xóa thế chấp (Giải chấp) quyền sử dụng đất là thủ tục giải trừ thế chấp đối với tài sản đang được bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Tài sản chỉ được giải chấp khi nó đã chấm dứt nghĩa vụ đảm bảo cho khoản nợ của người vay, tức là khi đã thanh lý hợp đồng vay.

      Thủ tục xóa thế chấp là các bước cần thực hiện tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm xóa đăng ký thế chấp biện pháp bảo đảm đối với bên nhận bảo đảm.

2. Thủ tục xóa thế chấp quyền sử dụng đất thực hiện khi nào?

      Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện khi bên thế chấp tài sản dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia. Như vậy trong trường hợp nghĩa vụ đó đã thực hiện xong thì bên thế chấp tài sản sẽ thực hiện thủ tục xóa thế chấp theo quy định pháp luật tại cơ quan có thẩm quyền. Việc xóa thế chấp quyền sử dụng đất nhằm mục đích chủ sở hữu được tự do giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho....

3. Thủ tục đăng ký xoá thế chấp quyền sử dụng đất

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

      Căn cứ Điều 47 Nghị định 102/2017/NĐ-CP hướng dẫn về đăng ký biện pháp bảo đảm. Hồ sơ bao gồm : 

• Đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp mẫu số 04/XĐK
• Văn bản đồng ý xóa đăng ký thế chấp của bên nhận thế chấp trong trường hợp đơn yêu cầu chỉ có chữ ký của bên thế chấp;
• Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký thế chấp mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận;
• Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền

     Trường hợp xóa đăng ký thế chấp do Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong tài sản bảo đảm thì người yêu cầu đăng ký nộp 01 bộ hồ sơ xóa đăng ký thế chấp sau đây:

• Các giấy tờ nêu tại các điểm a, c và d khoản 1 Điều này;
• Văn bản xác nhận kết quả xử lý tài sản bảo đảm của cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).

​Bước 2: Nộp hồ sơ

     Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà ở, đất được đăng ký thế chấp.

Bước 3: Giải quyết hồ sơ:

Sau khi nhận được hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký, người thực hiện đăng ký thực hiện các việc sau đây:

•  Kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ đăng ký. Trường hợp hồ sơ không hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận hồ sơ từ chối nhận hồ sơ đăng ký và hướng dẫn người yêu cầu đăng ký thực hiện theo đúng quy định;
•  Ghi thời điểm nhận hồ sơ (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào Phiếu tiếp nhận hồ sơ; ký và ghi rõ họ, tên vào phần cán bộ tiếp nhận hồ sơ;
•  Vào Sổ tiếp nhận hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
•  Cấp cho người yêu cầu xóa đăng ký Phiếu tiếp nhận hồ sơ. Sau khi nhận đủ hộ sơ hợp lệ cán bộ tiếp nhận chuyển ngay hồ sơ cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh.
•  Kiểm tra hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký: Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu xóa đăng ký, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra hồ sơ, nếu hồ sơ đăng ký hợp lệ thì Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất xóa đăng ký trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; xoá đăng ký trong Sổ Địa chính, Sổ theo dõi biến động đất đai theo quy định của pháp luật.

Bước 4: Trả kết quả đăng ký

     Văn phòng đăng ký đất đai trả kết quả cho người yêu cầu đăng ký theo phương thức nhận kết quả trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa.

     Theo điểm a Khoản 2 Điều 20 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT Trang bổ sung Giấy chứng nhận sẽ thể hiện thông tin thay đổi nội dung đã đăng ký hoặc xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Hay nói cách khác, thông tin xóa đăng ký thế chấp được ghi rõ tại Trang bổ sung của Giấy chứng nhận.

      Điểm c khoản 5 Điều 18 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định trường hợp xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì ghi như sau: “c) Trường hợp xóa đăng ký thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai thì ghi "Xóa nội dung đăng ký thế chấp ngày …/.../... (ghi ngày đã đăng ký thế chấp trước đây) theo hồ sơ số... (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)".”

      Như vậy, nội dung xóa đăng ký thế chấp được thể hiện rõ tại Trang bổ sung Giấy chứng nhận và có đóng dấu đỏ.

      Theo khoản 21 Điều 2 Thông tư số 85/2019/TT-BTC, phí đăng ký giao dịch bảo đảm trong đó có phí xoá đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Do đó,chi phí này được từng tỉnh, thành phố nơi có đất quy định cụ thể.

       Theo quy định tại khoản 40, Điều 1 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì thời gian xóa đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là không quá 3 ngày kể từ ngày hồ sơ hợp lệ.

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.