Thủ tục mua bán đất theo quy định pháp luật hiện hành

Câu trả lời của Luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về thủ tục mua bán đất về cho chúng tôi, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về thủ tục mua bán đất như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP

1. Hiểu thế nào về thủ tục mua bán đất đai

     Hiện nay theo quy định pháp luật không có quy định về việc mua bán đất đai. Đây chỉ là thuật ngữ thông dụng mà người dân thường sử dụng trong cuộc sống. Mua bán đất đai bản chất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

     Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là các bước bên bán và bên mua cần thực hiện theo quy định pháp luật để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác.

2. Điều kiện để thực hiện thủ tục mua bán đất

     Để có thể thực hiện thủ tục mua bán đất, người sử dụng cần đáp ứng các điều kiện do pháp luật quy định. Tùy vào từng trường hợp mà các điều kiện có thể có những điểm khác nhau nhưng về cơ bản được chia thành hai nhóm như sau:

2.1. Điều kiện chung chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Đây là điều kiện áp dụng cho tất cả các trường hợp muốn thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. 

     Điều 188 Luật Đất đai 2014 có quy định như sau:

     Như vậy, để thực hiện thủ tục mua bán đất, các chủ thể phải đáp ứng các điều kiện sau:

•      Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp các trường hợp:

-  Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.

-  Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;

-  Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

•       Đất không có tranh chấp;
•      Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
•       Trong thời hạn sử dụng đất.

     Có thể thấy các điều kiện trên đảm bảo cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được diễn ra một cách hợp pháp, tránh các rủi ro và tranh chấp về mặt pháp lý.

2.2. Các trường hợp chuyển nhượng có điều kiện 

     Thông thường, để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cá nhân và tổ chức phải đáp ứng các điều kiện chung. Ngoài ra trong một số trường hợp, người sử dụng đất phải đáp ứng thêm các điều kiện bắt buộc khác. 

     Các trường hợp đó bao gồm:

Trường hợp 1: Mua, bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm theo quy định tại Điều 189 Luật Đất đai 

     * Bên bán phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật;
• Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận.

     *  Bên mua phải đáp ứng các điều kiện sau:

• Có năng lực tài chính để thực hiện dự án đầu tư;
• Có ngành nghề kinh doanh phù hợp với dự án đầu tư;
• Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án trước đó.

Trường hợp 2:  hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện theo quy định tại Điều 192 Luật Đất đai 

• Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
• Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
• Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm.

Trường hợp 3: Chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định tại Điều 193 Luật Đất đai 

• Có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án;
• Mục đích sử dụng đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Đối với đất chuyên trồng lúa nước thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 134 của Luật Đất đai

Trường hợp 4: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai

• Phải được sự phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền 

     Các trường hợp trên phần lớn đều liên quan đến dự án đầu tư, các dự án này có ảnh hưởng đến kinh tế cũng như các kế hoạch sử dụng đất nên việc đưa ra các quy định nghiêm ngặt hơn vừa góp phần quản lý vừa góp phần bảo vệ tài nguyên đất. 

​

3. Trình tự, thủ tục mua bán đất

      Theo quy định pháp luật, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần thực hiện các bước sau:

Bước 1: Đặt cọc

     Đặt cọc không phải là thủ tục bắt buộc trong quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, do đây là tài sản có giá trị lớn vì vậy trước khi chuyển nhượng các bên thường ký với nhau hợp đồng đặt cọc nhằm ràng buộc trách nhiệm và quyền lợi giữa các bên.

    Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

     Như vậy, nếu các bên muốn ràng buộc trách nhiệm hoặc nhằm đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên có thể ký hợp đồng đặt cọc, Bên nhận chuyển nhượng giao cho bên chuyển nhượng một khoản tiền hoặc vật có giá trị.

Bước 2: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Các bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền: Văn phòng công chứng, phòng công chứng, ủy ban nhân dân xã. Khi ký hợp đồng chuyển nhượng bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

      Bên bán cần có:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.
• Hợp đồng ủy quyền (nếu trường hợp ủy quyền cho người khác làm thủ tục)

     Bên mua cần có:

• Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng.
• Sổ hộ khẩu.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân.

     Ngoài ra, khi làm thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng các bên có thể soạn sẵn hợp đồng.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

* Hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ gồm:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu;

• Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu;

• Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiêp (trường hợp đất phi nông nghiêp);

• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

• Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế, lệ phí (nếu có);

• Sơ đồ vị trí thửa đất.

* Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, lệ phí:

      Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.

Bước 4: Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

      Bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ đến trực tiếp tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài nguyên và môi trường.

Hồ sơ bên nhận chuyển nhượng bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu;

• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

• Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng;

• Biên lai nộp thuế, lệ phí

• Văn bản ủy quyền (trường hợp ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục);

• Giấy tờ tùy thân của người nộp hồ sơ.

      Hiện nay, có một số tỉnh, thành phố đã có liên thông một cửa giữa cơ quan thuế và văn phòng đăng ký đất đai. Trường hợp này người nộp hồ sơ sẽ thực hiện nộp hồ sơ quy định tại bước 3 và bước 4 tại Văn phòng đăng ký đất đai.

      Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm tiếp nhận và xử lý hồ sơ. Thời gian thực hiện không quá 10 ngày kể từ ngày hồ sơ hợp lệ.

• Thuế thu nhập cá nhân: Thuế phải nộp bằng 2% giá trị chuyển nhượng.
• Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng.
• Phí thẩm định hồ sơ (Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định).

      Ngoài ra các bên sẽ phải mất phí công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo quy định.

      Như phân tích trên khi làm thủ tục mua bán đất cần nộp thuế, phí theo quy định pháp luật. Nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí được quy định như sau:

     Thuế thu nhập cá nhân: Nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân dành cho người có thu nhập. Cụ thể bên chuyển nhượng sẽ nhận được một khoản tiền chuyển nhượng từ bên nhận chuyển nhượng. Vì vậy thuế này bên chuyển nhượng có nghĩa vụ phải nộp.

      Lệ phí trước bạ: Lệ phí trước bạ là khoản tiền người sử dụng đất phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Như vậy chi phí này sẽ do bên nhận chuyển nhượng nộp cho cơ quan có thẩm quyền.

      Phí thẩm định hồ sơ: Chi phí thẩm định hồ sơ do bên nhận chuyển nhượng nộp.

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Hải Quỳnh