Thủ tục khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định

Câu trả lời của Luật sư:

      Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về thủ tục khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề này như sau:

1.Tranh chấp quyền sử dụng đất là gì?

     Đất đai là tài sản vô cùng quý giá và có giá trị rất lớn đối với người sở hữu nó. Bên cạnh đó, đất đai cũng là một trong những lĩnh vực dễ phát sinh tranh chấp nhất hiện nay. Căn cứ khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, tranh chấp đất đai được hiểu như sau:

      Tranh chấp đất đai là tranh chấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất như tranh chấp về ranh giới do hành vi lấn, chiếm,... Những tranh chấp về chuyển nhượng, tặng cho, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất không phải là tranh chấp đất đai.

      Như vậy, tranh chấp quyền sử dụng đất bao gồm tranh chấp đất đai và những tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất.

2. Nội dung khởi kiện vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất đai

       Tranh chấp về quyền sử dụng đất bao gồm những tranh chấp cơ bản sau:

      - Tranh chấp về xác định ai là người có quyền sử dụng đất: Gồm tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất, mảnh đất nào đó. Trong dạng tranh chấp này thường gặp các loại tranh chấp về lấn chiếm ranh giới, lối đi; Tranh chấp về một thửa đất hoặc một phần thửa đất, tài sản gắn liền với đất.

      - Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: Dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự như: cho mượn, cho thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.

      - Tranh chấp về mục đích sử dụng đất: đây là dạng tranh chấp ít gặp hơn, những tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

3. Thủ tục hòa giải bắt buộc tại Ủy ban nhân dân cấp xã

       Việc xác định rõ đâu là tranh chấp đất đai, đâu là tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng để xác định tranh chấp đso có bắt buộc phải tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất hay không.

       Theo khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

     Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định:

      Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bọ luật tố tụng dân sự 2015

     Cũng theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết này, đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... không bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã.

      Do đó, trước khi muốn khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất, người khởi kiện cần xác định rõ tranh chấp của mình có thuộc loại tranh chấp bắt buộc phải hòa giải trước khi khởi kiện hay không.

4. Thủ tục khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất

       Trước khi tiến hành khởi kiện, các bên tranh chấp cần nắm được quy định về điều kiện khởi kiện, đơn khởi kiện, nơi nộp đơn, cách thức nộp đơn khởi kiện và thủ tục xét xử.

     Như đã phân tích, trước khi tiến hành khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất, người khởi kiện cần xác định tranh chấp đó có phải loại tranh chấp bắt buộc phải hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã trước hay không để tránh trường hợp bị trả lại đơn khởi kiện do chưa tiến hành hòa giải bắt buộc.

      Đối với những tranh chấp đất đai bắt buộc phải hòa giải và đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Trường hợp 1: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ theo quy định của pháp luật và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.

Trường hợp 2: Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức sau:

• Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền (cấp huyện, cấp tỉnh);
• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

4.1. Điều kiện khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất đai

      Khi tiến hành khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất phải đáp ứng những điều kiện sau:

• Tranh chấp phải được hoag giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện tại Tòa đối với tranh chấp đất đai.
• Người khởi kiện có quyền khởi kiện.
• Tranh chấp thuộc thẩm quyền của Tòa án theo loại việc.
• Tranh chấp chưa được giải quyết.

4.2. Chuẩn bị và nộp hồ sơ khởi kiện

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

       Căn cứ theo khoản 2 Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, người khởi kiện cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu.
• Biên bản hòa giải không thành có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.
• Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng.
• Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

       Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho yêu cầu khởi kiện đó. Do đó, người khổi kiện cần tiến hành thu thập chứng cứ, tài liệu liên quan cho vụ kiện của mình để phục vụ cho quá trình giải quyết tranh chấp.

Bước 2: Nộp đơn khởi kiện

          Nguời khởi kiện nộp đơn tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp bằng một trong các hình thức sau:

• Nộp trực tiếp tại Tòa án;
• Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
• Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án.

4.3. Chuẩn bị xét xử và xét xử sơ thẩm

Bước 1: Nhận, xử lý đơn khởi kiện, thụ lý đơn

Nhận và xử lý đơn khởi kiện

          Căn cứ Điều 191 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau:

• Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;
• Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn;
• Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;
• Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

Thụ lý đơn khởi kiện

       Điều 195 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định, sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

• Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí.
• Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
• Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.
• Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Bước 2: Chuẩn bị xét xử và xét xử

      Căn cứ theo Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai là 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (tổng 06 tháng); nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ vụ án thì Tòa án sẽ đưa vụ án ra xét xử.

          Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu có căn cứ theo quy định.

     Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính quy định hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

     Bước 1:Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:

• Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;
• Trích lục bản đồ địa chính
• Chứng minh thư nhân dân (bản sao), sổ hộ khẩu (bản sao), giấy xác nhận tình trạng hôn nhân

    Bước 2:Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ nêu trên tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân xã

     Bước 3: Kiểm tra hồ sơ:

     Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ nếu hồ sơ hợp lệ thì ghi giấy biên nhận cho người sử dụng đất nếu hồ sơ chưa hợp lệ thì yêu cầu người sử dụng đất bổ sung. Nếu hồ sơ hợp lệ thì chuyển cho UBND xã.

     Bước 4: UBND xã thực hiện những công việc sau:

• Kiểm tra, đối chiếu hồ sơ quản lý đất đai, xác nhận về nguồn gốc sử dụng đất; thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích hiện nay; tình trạng tranh chấp về đất đai, tài sản gắn liền với đất; sự phù hợp với quy hoạch;…
• Tiến hành đo đạc lập bản đồ địa chính, hoặc trích lục bản đồ địa chính
• Niêm yết công khai tại UBND xã, trình hồ sơ lên UBND huyện

    Bước 5: Tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng tài nguyên môi trường cấp huyện tiến hành các thủ tục sau: 

• Kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất thì lập Tờ trình, dự thảo Quyết định của UBND cấp huyện, trình UBND cấp huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
• Trường hợp không đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất làm thông báo cho người sử dụng đất biết lý do bằng văn bản

     Bước 6: UBND huyện thực hiện các công việc sau

• Sau khi nhận được thông báo, UBND cấp huyện có trách nhiệm xem xét, ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
• Phòng tài nguyên môi trường gửi số liệu địa chính sang chi cục thuế; chi cục thuế có trách nhiệm tính toán các nghĩa vụ tài chính và gửi lại cho bộ phận tiếp nhận hồ sơ để bên tiếp nhận gửi thông báo cho người sử dụng đất

     Bước 7: Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thông báo được nhận.

     Gửi xác minh đã hoàn thành nghĩa vụ tới bộ phận tiếp nhận văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng tài nguyên môi trường để nhận phiếu hẹn trả kết quả

     Bước 8: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng theo thời gian ghi trong phiếu hẹn.

Tranh chấp đất đai được tiến hành theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, mức án phí khi tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp có thể phải nộp gồm 2 dạng cụ thể sau:

- Vụ án dân sự không có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự không phải là một số tiền hoặc không thể xác định được giá trị bằng một số tiền cụ thể.

- Vụ án dân sự có giá ngạch là vụ án mà trong đó yêu cầu của đương sự là một số tiền hoặc là tài sản có thể xác định được bằng một số tiền cụ thể.

Theo danh mục án phí ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, án phí dân sự sơ thẩm trong khởi kiện vụ án như sau:

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn!

Chuyên viên: Nguyễn Kiều