Pháp luật quy định như thế nào về thủ tục chuyển đất thuê trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần?

Trả lời của Luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về thủ tục chuyển đất thuê trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề này như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật Đất đai 2013
• Nghị định 43/2014/ND-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai
• Nghị định 46/2014/ND-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
• Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về  hồ sơ địa chính

​Nội dung tư vấn:

1. Trường hợp nào được Nhà nước cho thuê đất?

     Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê như sau:

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
• Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;
•  Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
•  Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;
• Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;
• Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

     Bên cạnh các trường hợp nêu trên, thì Nhà nước còn cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

2. Pháp luật quy định như thế nào về chuyển đất thuê trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần?

     Tại Nghị định 46/2014/ND-CP quy định về chuyển từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê như sau:

     Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm khi chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì phải nộp tiền thuê đất cho thời gian thuê đất còn lại. Đơn giá thuê đất trả một lần của thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho thời gian thuê và xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định này.

     Như vậy, Nhà nước cho phép người thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

3. Hồ sơ chuyển đất thuê trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần gồm những gì?

     Hồ sơ nộp chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần bao gồm những loại giấy tờ sau đây:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu được quy định;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Hợp đồng thuê đất đã lập;
• Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

     Số lượng hồ sơ cần chuẩn bị: 01 bộ

4. Thủ tục chuyển đất thuê trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần được thực hiện như thế nào?

     Thủ tục Chuyển đất thuê trả tiền hàng năm sang trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được thực hiện như sau

     Bước 1: Nộp hồ sơ

• Người sử dụng nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động đến cơ quan có thẩm quyền.

     Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ. Trong trường hợp hồ sơ còn thiếu sót thì yêu cầu bổ sung hoàn thiện, trường hợp hồ sơ phù hợp quy định của pháp luật thì:

• Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;
• Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
• Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;
• Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

     Bước 3: Người sử dụng đất nộp phí, lệ phí và nhận phiếu hẹn trả kết quả.

•  Thời hạn trả kết quả:  Thời gian thực hiện thủ tục chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần là không quá 30 ngày

5. Hỏi đáp về thủ tục chuyển đất thuê trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần?

     Căn cứ theo Điều 59 Luật Đất đai 2013, thẩm quyền cho thuê đất được quy định như sau:

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho thuê đất trong các trường hợp: Cho thuê đất đối với tổ chức; Cho thuê đất đối với người việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định; Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
• Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho thuê đất trong các trường hợp: Cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá  nhân thuê đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc-ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.
• Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

      Căn cứ theo Khoản 1  Điều 3 Nghị định 46/2020/ND-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định của Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

• Diện tích đất cho thuê.
• Thời hạn cho thuê đất.
• Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá.
• Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Châu Anh