Thời hạn sử dụng đất theo Luật đất đai mới nhất

Câu trả lời của Luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về thời hạn sử dụng đất về cho chúng tôi, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về thời hạn sử dụng đất như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;

1. Thời hạn sử dụng đất là gì?

     Thời hạn sử dụng đất được hiểu là một khoảng thời gian tính từ thời điểm này đến thời điểm khác mà trong khoảng thời gian đó quyền của người sử dụng đất là đầy đủ và toàn diện nhất.

     Hiện nay luật đất đai quy định về thời hạn sử dụng đất thành hai nhóm là: nhóm các loại đất được sử dụng ổn định lâu dài và nhóm các loại đất sử dụng có thời hạn. Trong mỗi nhóm này lại bao gồm nhiều loại đất khác nhau. Đặc biệt trong nhóm các loại đất sử dụng có thời hạn cũng bao gồm nhiều loại đất với nhiều thời hạn sử dụng đất khác nhau như 49 năm, 50 năm, 70 năm hay 99 năm tùy theo từng loại đất cụ thể.

2. Ý nghĩa của quy định về thời hạn sử dụng đất

     Hiện nay chưa có tài liệu nào cụ thể ghi nhận về ý nghĩa của quy định về thời hạn sử dụng đất là gì, tuy nhiên với mỗi một quy định được ban hành đều có ý nghĩa và vai trò nhất định

     Về mặt thực tế có thể hiểu việc quy định về thời hạn sử dụng đất có ý nghĩa tạo hành lang pháp lý về việc sử dụng đất cho các chủ sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất...

     Việc quy định cụ thể về thời hạn sử dụng đất làm cho người sử dụng đất được yên tâm về quá trình sử dụng đất hoặc có những kế hoạch, hoạch định cụ thể, rõ ràng cho việc sử dụng đất như trong việc đầu tư, xây dựng các công trình trên đất sao cho phù hợp với thời hạn sử dụng đất.

     Và thời hạn sử dụng đất cũng là một trong những điều kiện để quyết định người sử dụng đất có đủ điều kiện để thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho thừa kế, góp vốn... quyền sử dụng đất không.

3. Các loại đất sử dụng ổn định lâu dài

     Sử dụng đất ổn định lâu dài tức là người sử dụng đất được sử dụng, thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình được nhà nước trao cho trong thời gian ổn định, không bị giới hạn về mặt thời gian.

     Theo quy định tại Điều 125 Luật đất đai 2013, pháp luật đất đai ghi nhận có 11 trường hợp người sử dụng đất được sử dụng ổn định, lâu dài đó là các trường hợp sau đây:

• Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;
• Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng trong trường hợp: Cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất để bảo tồn bản sắc dân tộc gắn với phong tục, tập quán của các dân tộc;
• Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;
• Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;
• Đất xây dựng trụ sở cơ quan trong trường hợp: đất xây dựng trụ sở cơ quan gồm đất trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội.; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính trong trường hợp đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác.
• Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
• Đất cơ sở tôn giáo gồm: đất thuộc chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo, các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.
• Đất tín ngưỡng;
• Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;
• Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
• Đất tổ chức kinh tế sử dụng trong các trường hợp: tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài và trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài.

4. Thời hạn sử dụng đất đối với các loại đất sử dụng có thời hạn

     Theo Điều 126 Luật đất đai 2013, có thể thấy các loại đất có thời hạn sử dụng thường là các loại đất như đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân; đất được sử dụng theo hình thức đất thuê; đất được sử dụng trong các dự án...

     Cụ thể, các loại đất sử dụng có thời hạn và thời hạn sử dụng các loại đất này như sau:

• Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thuộc các mục đích như: đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất và đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định trên;
• Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
• Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.

     Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất không quá 70 năm.

     Đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

     Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

• Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn quy định tại khoản này.
• Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.
• Đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính bao gồm đất xây dựng các công trình sự nghiệp thuộc các ngành và lĩnh vực về kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, môi trường, ngoại giao và các công trình sự nghiệp khác (khoản 2 Điều 147 Luật đất đai) và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh là không quá 70 năm.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản này.

Lưu ý:

• Đối với thửa đất sử dụng cho nhiều mục đích thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sử dụng vào mục đích chính.
• Thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

​

5. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

     Như đã phân tích ở trên, liên quan đến vấn đề về thời hạn sử dụng đất luật đất đai đang chia thành hai nhóm: nhóm đất được sử dụng ổn định lâu dài và nhóm đất sử dụng có thời hạn, trong mỗi nhóm lại bao gồm nhiều loại đất có mục đích sử dụng đất khác nhau và với các mục đích sử dụng đất khác nhau thì thời hạn sử dụng đất cũng khác nhau như 49 năm, 50 năm, 70 năm...

     Vậy trong các trường hợp khi người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ loại này sang loại khác mà giữa các loại đất có sự khác nhau về thời hạn sử dụng đất thì khi đó thời hạn sử dụng đất sẽ được xác định như thế nào?

Một là, thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất:

• Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài;
• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê.

     Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng;

• Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
• Trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Hai là, thời hạn sử dụng đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư không thuộc khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định theo

Ba là,  tổ chức kinh tế chuyển mục đích sử dụng từ đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài sang đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn hoặc từ đất phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn sang đất phi nông nghiệp sử dụng ổn định lâu dài thì tổ chức kinh tế được sử dụng đất ổn định lâu dài.

6. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất

     Trong trường hợp chủ sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất nhưng lại chuyển quyền sử dụng đất cho người khác thì khi đó thời hạn sử dụng đất sẽ được xác định như thế nào?

     Đối với các trường hợp này, Điều 128 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

• Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi nhận chuyển quyền sử dụng đất.
• Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài.

​

     Theo quy định của pháp luật hiện hành, trước khi hết thời hạn thuê 6 tháng, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất.

     Đối với đất nông nghiệp khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất mà không cần bắt buộc phải làm thủ tục gia hạn mới được sử dụng.

Dịch vụ hỗ trợ khách hàng về thời hạn sử dụng đất:

Tư vấn qua Tổng đài 19006178: Đây là hình thức tư vấn được nhiều khách hàng sử dụng nhất, vì bạn có thể đặt thêm các câu hỏi về thời hạn sử dụng đất như: thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất, hồ sơ gia hạn thời hạn sử dụng đất, điều kiện để được gia hạn thời hạn sử dụng đất… và những vấn đề có liên quan mà bạn còn chưa rõ. Chỉ sau một vài câu hỏi của Luật Sư, vấn đề của bạn sẽ được giải quyết; bạn có thể gọi cho Luật Toàn Quốc vào bất cứ thời gian nào chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn cho bạn.

Tư vấn qua Email: Bạn có thể gửi Email câu hỏi về thời hạn sử dụng đất và các vấn đề có liên quan về địa chỉ: [email protected] chúng tôi sẽ biên tập và trả lời qua Email cho bạn. Tuy nhiên việc trả lời qua Email sẽ mất nhiều thời gian và không thể diễn tả được hết ý của câu hỏi vì vậy bạn nên gọi cho Luật Toàn Quốc để được tư vấn tốt nhất.

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.