Theo quy định chuyển mục đích sử dụng đất có đóng thuế không

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về chuyển mục đích sử dụng đất có đóng thuế không, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề này như sau:

1. Thuế chuyển mục đích sử dụng đất được hiểu như thế nào?

     Đất đai là tài sản quan trọng trong việc phát triển kinh tế và xã hội, do đó để phát triển nguồn lực này một cách hiệu quả nhất thì tùy vào từng khu vực và điều kiện nhất định mà đất đai được chia thành các mục đích sử dụng khác nhau như đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp...

     Người dân có quyền khai thác và sử dụng đất theo mục đích đã được công nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp, đồng thời phải có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích đó. Trong quá trình sử dụng nếu có nhu cầu và mong muốn thay đổi mục đích sử dụng đất thì phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

     Khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích thì một trong những vấn đề mà người dân thường thắc mắc đó là chuyển mục đích sử dụng đất có đóng thuế không? Trên thực tế, trong quy định của pháp luật không có định nghĩa về thuế chuyển mục đích mà chỉ có quy định về việc người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng. 

2. Chuyển mục đích sử dụng đất có đóng thuế không?

     Hiện nay theo quy định của Luật Đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất được chia thành hai loại, đó là chuyển mục đích phải xin phép cơ quan nhà nước và chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước. Vậy trong trường hợp nào chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất?

2.1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp thuế

     Điều 57 Luật Đất đai 2013 có quy định như sau:

     Không chỉ đưa ra 07 trường hợp người sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước khi muốn chuyển mục đích sử dụng đất mà Điều 57 Luật Đất đai còn quy định về nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải thực hiện tại khoản 2. Theo đó, khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất người dân phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

     Đối chiếu với các quy định trong văn bản hướng dẫn của Luật Đất đai, cụ thể là Nghị định 45/2014/NĐ-CP có thể thấy nghĩa vụ tài chính được nhắc đến ở đây chính là tiền sử dụng đất.

     Như vậy, đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước thì người sử dụng đất phải nộp tiền thuế sử dụng đất cho cơ quan nhà nước.

2.2. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải nộp thuế

     Bên cạnh các trường hợp bắt buộc xin phép cơ quan Nhà nước khi chuyển mục đích sử dụng, pháp luật cũng tạo điều kiện cho người sử dụng đất khi quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không cần xin phép. Khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) có quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần xin phép bao gồm:

     - Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm:

• đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt;
• đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;
• nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

     - Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm;

     - Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

     - Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở;

     - Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.

     Do không cần xin phép cơ quan nhà nước nên người sử dụng đất chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, điều này dẫn đến việc người sử dụng đất cũng không cần thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất.

    Như vậy, trong trường hợp này người sử dụng đất không cần nộp thuế sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

     Từ những phân tích trên có thể thấy khi chuyển mục đích sử dụng đất không phải trong trường hợp nào người sử dụng cũng phải nộp tiền sử dụng đất. Điều này là phù hợp với thực tế, vừa tạo điều kiện để người sử dụng đất tự do và chủ động khai thác tối đa quyền sử dụng đất nhưng cũng đồng thời bảo đảm việc chuyển mục đích sử dụng đất nằm trong khuôn khổ, không làm ảnh hưởng đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất lâu dài.

3. Các trường hợp được miễn giảm thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất

     Bên cạnh thắc mắc liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất có đóng thuế không thì một trong những nội dung cũng được nhiều người dân quan tâm đó là các trường hợp được miễn giảm thuế khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

     Chính sách hiện nay được quy định trong Nghị định 45/2014/NĐ-CP, đồng thời được hướng dẫn cụ thể hơn trong Thông tư 76/2014/TT-BTNMT (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 332/2016/TT-BTNMT) như sau:

     * Các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích gồm:

          - Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở trong trường hợp được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho người có công với Cách mạng được thực hiện theo quy định của pháp luật về người có công. Việc miễn tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng chỉ được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép miễn tiền sử dụng đất theo pháp luật về người có công.

         - Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số được miễn tiền sử dụng đất phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; vùng biên giới, hải đảo theo quy định của pháp luật về Danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo.

          - Người được giao đất ở mới theo dự án di dời do thiên tai được miễn nộp tiền sử dụng đất khi không được bồi thường về đất tại nơi phải di dời (nơi đi).

     * Các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích gồm:

          - Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số không thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn theo Danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo và không thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) sang đất ở.

        - Giảm tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng mà không thuộc các trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, việc này chỉ được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công (Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc cơ quan được ủy quyền hay phân cấp).

           - Giảm tiền sử dụng đất đối với đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng 

Trả lời

     Theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước được tiến hành như sau:

• Bước 1: Nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất
• Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
• Bước 3: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định và nhận kết quả tại cơ quan có thẩm quyền trả kết quả.

Trả lời:

     Theo quy định tại Điều 13 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì các cơ quan có thẩm quyền xác định và quyết định số tiền sử dụng đất được miễn, giảm là:

     Cục trưởng Cục thuế ban hành quyết định số tiền sử dụng đất được miễn, giảm đối với tổ chức kinh tế; tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

     Chi cục trưởng Chi cục thuế ban hành quyết định số tiền sử dụng đất được miễn, giảm đối với hộ gia đình, cá nhân.

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Hải Quỳnh