Quy định về thế chấp tài sản

Câu trả lời của Luật sư: 

      Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về thế chấp tài sản đến Luật Toàn Quốc. Chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về thế chấp tài sản theo quy định mới nhất hiện nay như sau.

Cơ sở pháp lý: 

• Bộ luật dân sự 2015
• Luật đất đai 2013

1.Thế chấp tài sản được quy định như thế nào?

      Theo quy định tại Khoản 2 Điều 292 Bộ luật dân sự 2015 (BLDS) quy định Thế chấp tài sản là một trong 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. 

     Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).

2. Hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản

     Hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản sẽ tuân theo hình thức của giao dịch dân sự nói chung. Theo quy định tại Điều 119 Bộ luật dân sự 2015: 

"1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó."

     Như vậy hình thức của hợp đồng thế chấp tài sản có thể bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi. Tuy nhiên trong trường hợp luật chuyên ngành có quy định về hình thức của giao dịch đối với mỗi loại tài sản thì phải tuân theo quy định đó. 

3. Đối tượng của thế chấp tài sản

     Theo quy định tại Điều 318 BLDS 2015 tài sản thế chấp có thể là vật, quyền tài sản, giấy tờ có giá hay các tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai. 

      Các bên có thể thỏa thuận dùng toàn bộ hoặc là một phần tài sản để thế chấp.

• Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản và động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản hay động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trừ các trường hợp có thỏa thuận khác.
• Trường hợp thế chấp một phần bất động sản và động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp. Trừ các trường hợp có thỏa thuận khác.
• Trường hợp bên nhận thế chấp không thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp tài sản thì tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm theo hợp đồng bảo hiểm và bên thế chấp có nghĩa vụ thanh toán cho bên nhận thế chấp.
• Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất cũng thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc vào tài sản thế chấp, trừ trường hợp có những thỏa thuận khác.
• Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nào nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về vấn đề tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi đã xảy ra sự kiện bảo hiểm. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ tài sản. Các bên có thể thỏa thuận để giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

4. Trường hợp chấm dứt thế chấp tài sản

     Theo quy định tại điều 327 Bộ luật dân sự 2015, thế chấp tài sản chấm dứt trong trường hợp sau:

• Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt.
• Việc thế chấp tài sản được hủy bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
• Tài sản thế chấp đã được xử lý.
• Theo thỏa thuận của các bên.

    Trường hợp chấm dứt thế chấp, các bên sẽ không bị ràng buộc bởi hợp đồng thế chấp. Bên thế chấp có thể bán tài sản đã thế chấp hoặc đưa tài sản đã thế chấp vào giao dịch mà không cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Đồng thời, bên nhận thế chấp không có quyền yêu cầu bên thế chấp giao tài sản thế chấp cho mình để xử lý khi đã giải quyết thế chấp theo quy định của Luật.
     Khi các bên thực hiện xong nghĩa vụ thì nghĩa vụ chấm dứt. Trong thời hạn thực hiện nghĩa vụ, các bên có thể huỷ bỏ thoả thuận thế chấp hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác như cầm cố, bảo lãnh…thì việc thế chấp chấm dứt.

    Trường hợp bên thế chấp không thực hiện, thực hiện không đúng nghĩa vụ mà bị xử lý tài sản thế chấp để thanh toán nghĩa vụ chính, thì sau khi xử lý tài sản bảo đảm thì việc thế chấp cũng chấm dứt.
     Thế chấp là một hợp đồng, do vậy căn cứ chấm dứt thế chấp có thể do các bên thoả thuận, trường hợp các bên có thỏa thuận chấm dứt việc thế chấp thì nghĩa vụ  là nghĩa vụ không có bảo đảm.
         

     Hiện nay không có văn bản luật nào quy định về vấn đề này tuy nhiên các tài sản vay vốn có thế chấp tài sản nhà đất, xe ô tô...tại các ngân hàng đều có quy định các mức phí liên quan quá trình thẩm định hồ sơ vay. Tuỳ từng ngân hàng sẽ có những mức phí cụ thể cho nên mỗi loại tài sản thế chấp tại các ngân hàng khác nhau sẽ có mức phí thẩm định khác nhau. Nhìn chung khi làm thủ tục vay thế chấp ngân hàng, khách hàng phải trả khoản phí cụ thể để tiến hàng thẩm định, xét duyệt hồ sơ vay vốn.

     Nếu đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý để thực hiện nghĩa vụ.

     Về nguyên tắc, việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện thông qua phương thức bán đấu giá. Nếu các bên đã thỏa thuận trước hoặc khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ các bên tự thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thì tài sản thế chấp được xử lý theo thỏa thuận của các bên.

     Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản và các chi phí liên quan khác.Trường hợp phải xử lý tài sản thế chấp để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn mà tài sản đó được dùng thế chấp để đảm bảo nhiều nghĩa vụ thì các nghĩa vụ khác dù chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn. Quyền được ưu tiên thanh toán của những người nhận thế chấp (các chủ nợ) được xác định theo thứ tự giống như thanh toán nghĩa vụ đối với những người nhận cầm cố tài sản.

    Theo quy định tại Điều 29 Nghị Định 21/2021/NĐ-CP về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ như sau:

Trường hợp hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu hoặc bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì giải quyết như sau:

a) Các bên chưa thực hiện hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì hợp đồng bảo đảm chấm dứt;

b) Các bên đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì hợp đồng bảo đảm không chấm dứt. Bên nhận bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm để thanh toán nghĩa vụ hoàn trả của bên có nghĩa vụ đối với mình.

     Như vậy, mặc dù hợp đồng thế chấp tài sản là hợp đồng phụ. Tuy nhiên khi hợp đồng chính (hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm) bị vô hiệu hoặc hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng thế chấp tài sản không đương nhiên bị chấm dứt. Trong trường hợp này cần xét hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm đã được thực hiện chưa. Nếu hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm chưa thực hiện thì hợp đồng thế chấp bị chấm dứt. Nếu hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm đã được thực hiện một phần hoặc toàn bộ thì hợp đồng thế chấp không chấm dứt.                                                                                

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Lê Vũ