Nộp tiền sử dụng đất khi bán nhà ở xã hội hiện nay?

Câu trả lời của Luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về nộp tiền sử dụng đất khi bán nhà ở xã hội, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề này như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;
• Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ;
• Thông tư 92/2015/TT-BTC thuế thu nhập cá nhân;

1. Tiền sử dụng đất khi bán nhà ở xã hội là gì?

    Theo quy định tại Luật nhà ở xã hội năm 2014 thì nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này.

    Đây có thể hiểu là một trong những chính sách của Nhà nước nhằm giúp những người lao động có thu nhập thấp có điều kiện để được mua nhà đất, ổn định cuộc sống. Khi mua nhà ở xã hội, người mua sẽ được hưởng giá ưu đãi do đã có sự hỗ trợ của Nhà nước. Bởi vậy khi người mua nhà ở xã hội không còn nhu cầu sử dụng nhà ở xã hội này nữa và muốn bán nhà ở đó cho người khác thì phải nộp một khoản tiền cho nhà nước tính trên diện tích đất được phân bổ cho nhà ở xã hội đó. Đó chính là tiền sử dụng đất mà chủ sở hữu nhà ở phải nộp khi bán nhà ở xã hội.

2. Mức thu tiền sử dụng đất khi bán nhà ở xã hội

     Việc nộp tiền sử dụng đất của người mua, thuê mua nhà ở xã hội khi được phép bán lại nhà ở xã hội được thực hiện như sau:

• Trường hợp bán nhà ở xã hội là căn hộ nhà chung cư thì người bán phải nộp cho ngân sách nhà nước 50% tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó.
• Trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất.

3. Cách tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở xã hội

     Việc xác định tiền sử dụng đất mà người mua, thuê mua nhà ở xã hội phải nộp khi được phép bán nhà ở xã hội được thực hiện như sau:

 3.1. Trường hợp người mua, thuê mua nhà ở xã hội bán lại nhà ở xã hội là căn hộ chung cư

     Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x S x Giá đất x Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất cho căn hộ

 3.2. Trường hợp người mua, thuê mua nhà ở xã hội bán lại nhà ở xã hội là nhà ở thấp tầng liền kề

Tiền sử dụng đất phải nộp = 100% x S x Giá đất

Trong đó:

   -  S là diện tích căn hộ chung cư cần được xác định tiền sử dụng đất phải nộp. Tổng diện tích sàn tòa nhà được xác định sau khi đã trừ đi phần diện tích được phép kinh doanh thương mại theo quy định (nếu có).

   -  Giá đất để tính tiền sử dụng đất được xác định theo giá đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm người mua, thuê mua bán lại nhà ở xã hội.

   -   Hệ số phân bổ của căn hộ chung cư được xác định như sau:

    + Hệ số phân bổ để xác định tiền sử dụng đất trong trường hợp bán nhà ở xã hội là căn hộ chung cư được xác định như sau: Hệ số phân bổ = Diện tích căn hộ bán/Tổng diện tích sàn tòa nhà

    + Trường hợp nhà ở xã hội có tầng hầm (toàn bộ hoặc một phần) và được xác định là thuộc sở hữu chung của các đối tượng sinh sống trong tòa nhà thì việc xác định diện tích tầng hầm để phân bổ cho từng căn hộ được thực hiện theo quy định pháp luật đất đai và được cộng vào tổng diện tích căn hộ bán để tính hệ số phân bổ; Trường hợp diện tích tầng hầm được xác định là thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư thì không phân bổ vào diện tích căn hộ bán.

Trả lời: Thủ tục mua bán nhà ở xã hội sẽ được thực hiện theo trình tự các bước như sau:

• Bước 1: Kiểm tra điều kiện để bán nhà ở xã hội

     Thông thường trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho chủ sở hữu nhà ở xã hội đều có ghi thời điểm đủ 5 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền cho chủ đầu tư.

     Theo đó, chủ sở hữu nhà ở căn cứ vào thời hạn ghi trên giấy chứng nhận để xác định nhà ở đã đủ điều kiện để mua bán tự do theo thị trường hay chưa.

• Bước 2: Lập Hợp đồng và công chứng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

     ​Theo quy định tại Luật nhà ở năm 2014, hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực mới có giá trị pháp lý.

Bước 3: Người mua nhà ở xã hội thực hiện sang tên trên sổ đỏ

     Để được công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở,các bên phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính bao gồm: tiền sử dụng đất, tiền thuế thu nhập cá nhân, tiền lệ phí trước bạ và các khoản tiền lệ phí tài chính khác.

Trả lời: Khi bán nhà ở xã hội, ngoài tiền sử dụng đất, các bên sẽ phải thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính sau:

• Thứ nhất: Tiền thuế thu nhập cá nhân

       Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC thuế thu nhập cá nhân phải nộp được tính như sau:  Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%

• Thứ hai: Lệ phí trước bạ

       Theo khoản 1 điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ thì lệ phí trước bạ đối với việc sang tên nhà ở xã hội bằng: Lệ phí trước bạ = Giá chuyển nhượng x 0.5%

• Thứ ba: Phí, lệ phí công chứng Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội
• Thứ tư: Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

     Người mua nhà ở xã hội chỉ được bán lại nhà ở cho người khác khi đủ 5 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền cho chủ đầu tư. Trong trường hợp chưa đủ 5 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền cho chủ đầu tư thì chỉ được bán lại cho các đối tượng sau:

• Bán lại cho Nhà nước (trong trường hợp thuê mua nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư) hoặc
• Bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội (trong trường hợp mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách) hoặc
• Bán lại cho đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Tiến Anh