Có được mua bán nhà chung cư chưa có sổ đỏ không?

Câu trả lời của Luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về mua bán chung cư chưa có sổ đỏ về cho chúng tôi, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về mua bán chung cư chưa có sổ đỏ như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật nhà ở 2014;
• Thông tư 19/2016/TT-BXD;

1. Nhà chung cư là gì?

     Theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 Luật nhà ở 2014 thì nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

     Hiện nay nhà chung cư có thể được xây dựng dưới nhiều hình thức khác nhau như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ... và với mỗi loại nhà chung cư được sử dụng vào một mục đích khác nhau sẽ có quy định khác nhau trong việc thực hiện quyền của chủ sở hữu.

     Trong bài viết dưới đây trình bày các nội dung về việc mua bán nhà chung cư được sử dụng vào mục đích thương mại.

2. Chung cư chưa có sổ đỏ có mua bán được không?

Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch như sau:

     Như vậy, với việc quy định như trên, có thể thấy đối với trường hợp mua bán nhà chung cư là nhà ở thương mại thì chủ sở hữu căn hộ có thể bán lại cho người khác khi chưa có sổ đỏ, sổ hồng thông qua hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán.

3. Điều kiện mua bán chung cư chưa có sổ đỏ

     Đối với nhà chung cư chưa có sổ đỏ, chủ sở hữu có thể bán lại cho người khác bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán khi đáp ứng được 3 điều kiện sau đây:

• Đối với người mua nhà của chủ đầu tư chưa nhậ bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở được chuyển nhượng cho người khác khi hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ, sổ hồng cho căn hộ chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
• Đối với người mua nhà do nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán từ người khác có thể chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho người khác khi hồ sơ đề nghị cấp sổ đỏ chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó; nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.

4. Thủ tục mua bán chung cư chưa có sổ đỏ

4.1 Trình tự thực hiện

     Căn cứ quy định tại Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, thủ tục mua bán nhà chung cư chưa có sổ đỏ theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán được thực hiện theo các bước sau đây:

Bước 1: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán có công chứng, chứng thực

• Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.
• Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.

Bước 2: Công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

Trường hợp 1: Bên bán không phải là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản

     Trong trường hợp này, văn bản chuyển nhượng hợp đồng bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

• 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;
• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó;
• Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứ ng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Trường hợp 2: Bên bán là tổ chức có chức năng kinh doanh bất động sản

     Đối với trường hợp này thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Các bên có thể thỏa thuận về việc công chứng, chứng thực hoặc không công chứng, chứng thực.

Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

     Sau khi kí văn bản thỏa thuận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, các bên phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

     Thông thường đối với bên chuyển nhượng là cá nhân thì phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân.

Bước 4: Xin xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng

     Sau khi hoàn thành các nghĩa vụ thuế, phí, lệ phí bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

     Hồ sơ gồm có:

• 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng (trường hợp phải công chứng, chứng thực thì phải thực hiện việc công chứng, chứng thực trước khi nộp cho chủ đầu tư);
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;
• Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
• Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.

     Trong thời hạn tối đa 05 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ gồm có:

• 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;
• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó (đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi); bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);
• Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

Lưu ý: Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi thì phải thực hiện các thủ tục tương tự như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.

4.2 Cấp sổ đỏ sau khi nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán

     Theo quy định, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.

     Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

• Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao nhà ở;
• Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.

4.3 Xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong trường hợp đặc biệt

     Khoản 6 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD có quy định về việc xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong trường hợp không xác định được chủ đầu tư (do giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động hoặc lý do khác theo quy định của pháp luật) như sau:

• Trường hợp việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã thực hiện trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành mà nhà ở chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở xác nhận về việc chuyển nhượng hợp đồng;
• Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã không đủ cơ sở để xác nhận thì Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, Tổ dân phố nơi có nhà ở đó; nếu quá thời hạn 60 ngày kể từ ngày niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mà không có tranh chấp, khiếu kiện thì Ủy ban nhân cấp xã xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở về việc không có tranh chấp, khiếu kiện để cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng.

​

     Theo quy định của pháp luật hiện hành, người mua chung cư không phải nộp lệ phí trước bạ sau khi kí văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán, mà chỉ phải nộp lệ phí trước bạ khi được cấp sổ đỏ, sổ hồng.

     Đối với nhà chung cư chưa có sổ đỏ thì chỉ có thể chuyển nhượng thông qua văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán, không có quy định về việc tặng cho. Nếu muốn thực hiện thủ tục tặng cho thì phải đợi sau khi được cấp sổ đỏ cho căn hộ.

Dịch vụ hỗ trợ khách hàng về mua bán chung cư chưa có sổ đỏ:

Tư vấn qua Tổng đài 19006178: Đây là hình thức tư vấn được nhiều khách hàng sử dụng nhất, vì bạn có thể đặt thêm các câu hỏi về mua bán chung cư chưa có sổ đỏ như: mua chung cư chỉ có hợp đồng mua bán, thủ tục tặng cho nhà chung cư chưa có sổ hồng, chung cư chưa có sổ hồng có làm hộ khẩu được không… và những vấn đề có liên quan mà bạn còn chưa rõ. Chỉ sau một vài câu hỏi của Luật Sư, vấn đề của bạn sẽ được giải quyết; bạn có thể gọi cho Luật Toàn Quốc vào bất cứ thời gian nào chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn cho bạn.

Tư vấn qua Email: Bạn có thể gửi Email câu hỏi về mua bán chung cư chưa có sổ đỏ và các vấn đề có liên quan về địa chỉ: lienheluattoanquoc.vn@gmail.com chúng tôi sẽ biên tập và trả lời qua Email cho bạn. Tuy nhiên việc trả lời qua Email sẽ mất nhiều thời gian và không thể diễn tả được hết ý của câu hỏi vì vậy bạn nên gọi cho Luật Toàn Quốc để được tư vấn tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.