Những vấn đề cần lưu ý khi mua nhà đất không sổ đỏ

1. Mua nhà đất không sổ đỏ được hiểu như thế nào?

     Sổ đỏ hay còn gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là loại giấy tờ  thể hiện sự công nhận của nhà nước đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất.

     Mua nhà đất không sổ đỏ được hiểu là các bên thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất chưa được cấp sổ đỏ, hay nói cách khác là người bán, người chuyển nhượng không cung cấp được giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu của mình đối với đất đai, tài sản gắn liền với đất.

     Vậy khi mua nhà đất không sổ đỏ sẽ gặp những rủi ro nào và cần lưu ý những vấn đề gì?

2. Rủi ro khi mua nhà đất không sổ đỏ

     Tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai có quy định về các điều kiện chung để thực hiện quyền của người sử dụng đất bao gồm chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp… và một trong những điều kiện đó là thửa đất phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là cấp sổ đỏ.

     Do đó, khi thửa đất chưa được cấp sổ đỏ nghĩa là thửa đất đó không đủ điều kiện để tham gia giao dịch mua bán, chuyển nhượng, nếu các bên vẫn tiếp tục giao dịch sẽ kéo theo rất nhiều rủi ro về pháp lý.

     Thứ nhất, rủi ro khi xác định người có quyền mua bán nhà đất:

     Đối với nhà đất đã có sổ đỏ thì chỉ cần căn cứ vào sổ đỏ để xác định thông tin về chủ sử dụng đất, nhưng khi thửa đất không có sổ đỏ, người mua sẽ không thể xác định được các vấn đề như: ai là chủ sử dụng đất; chủ sử dụng đất là một người hay một cặp vợ chồng hay một hộ gia đình. Và khi không xác định được đúng và đầy đủ những người có quyền sử dụng đất sẽ dẫn đến các trường hợp: người mua bị lừa đảo, tiền mất tật mang do đã thực hiện giao dịch với người không phải là chủ sử dụng đất hoặc giao dịch khi thiếu người ký tên trên hợp đồng mua bán nhà đất. Từ đó tăng khả năng dẫn đến tranh chấp sau khi mua bán.

     Thứ hai, rủi ro về hình thức của hợp đồng mua bán

     Tại Luật đất đai và Bộ luật dân sự đều có quy định về hình thức của Hợp đồng mua bán nhà đất là phải được công chứng, chứng thực, nhưng khi nhà đất không có sổ đỏ thì không thể công chứng, chứng thực được hợp đồng mua bán. Do vậy, hợp đồng mua bán nhà đất không sổ đỏ sẽ bị vô hiệu về mặt hình thức, cũng là nguy cơ tiềm ẩn tranh chấp

     Thứ ba, do không công chứng, chứng thực được hợp đồng mua bán nên với cùng một tài sản, người bán có thể lập hợp đồng mua bán với nhiều người khác nhau;

     Thứ tư, khi không có sổ đỏ thì thông tin về tài sản nhà đất được mua bán cũng sẽ không được xác định cụ thể, diện tích, kích thước thửa đất có thể bị thiếu hoặc vị trí thửa đất bị sai

     Trên đây chỉ là một số rủi ro có thể gặp phải khi mua nhà đất không sổ đỏ, do vậy người mua nhà đất nên tìm hiểu thông tin cặn kẽ dể hạn chế tối đa rủi ro đối với loại giao dịch này.

3. Những vấn đề cần lưu ý khi mua nhà đất không sổ đỏ

     Vẫn biết rằng giao dịch mua bán nhà đất không sổ đỏ sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, nguy cơ xảy ra tranh chấp cao nhưng trên thực tế các giao dịch này vẫn thường xuyên diễn ra bởi các lý do như giá rẻ; người bán và người mua có mối quan hệ quen biết, có sự tin tưởng…

     Vậy khi mua nhà đất không sổ đỏ thì người mua cần lưu ý những vấn đề gì?

     Thứ nhất, cần tìm hiểu về các loại giấy tờ liên quan đến thửa đất mà người bán đang có và yêu cầu người bán cung cấp các loại giấy tờ này để người mua kiểm tra

     Trong một số trường hợp thửa đất không có sổ đỏ nhưng người bán đã sử dụng đất lâu dài và có thể có một số loại giấy tờ như: giấy chứng nhận đăng ký đất đai, biên lai đóng thuế nhà đất hàng năm, giấy tờ mua bán với các đời chủ trước….

     Từ các loại giấy tờ do người bán cung cấp, người mua sẽ tìm hiểu thêm về tính pháp lý của nhà đất dự định mua bán

     Thứ hai, người mua tự mình đi tìm hiểu thông tin và xác minh về tính chính xác của các thông tin, giấy tờ mà người bán cung cấp

     Đối với các thông tin về thửa đất thì người mua có thể tìm hiểu qua cơ quan địa chính tại xã, phường nơi có đất; tìm hiểu thông qua những chủ sử dụng đất liền kề để nắm được thông tin về nguồn gốc đất, mục đích sử dụng đất, tình trạng pháp lý của thửa đất, tình trạng tranh chấp đất đai, thông tin quy hoạch, khả năng cấp sổ đỏ sau khi mua bán…;

     Đối với các thông tin về chủ sử dụng đất thì người mua có thể khai thác thông tin qua những người sinh sống xung quanh khu vực đó để biết được người bán đất có phải là người uy tín không, có vướng vào các tệ nạn xã hội không, gia đình có thường xuyên xảy ra mâu thuẫn, cãi vã không…

     Và qua việc tự mình tìm hiểu thông tin, người mua sẽ kiểm chứng được tính chính xác trong các thông tin mà người bán cung cấp, từ đó góp phần loại trừ rủi ro.

     Thứ ba, sau khi tìm hiểu thông tin về nhà đất và thông tin của người bán, người mua vẫn quyết định sẽ tiếp tục mua nhà đất này thì cần lưu ý các nội dung thỏa thuận về quyền về nghĩa vụ của hai bên khi kí hợp đồng và cần đặc biệt lưu ý các nội dung thỏa thuận về giá mua bán, trách nhiệm của người bán đối với việc cấp sổ đỏ cho nhà đất, nghĩa vụ nộp các loại thuế, phí cho nhà nước khi đất được cấp sổ đỏ… tất cả các nội dung này cần được ghi nhận đầy đủ trong hợp đồng hai bên sẽ kí kết.

     Thứ tư, về hình thức hợp đồng và việc kí kết hợp đồng. Sau khi thỏa thuận thống nhất được toàn bộ các nội dung trong hợp đồng, các bên nên nhờ Luật sư soạn thảo hợp đồng để hợp đồng được soạn thảo phù hợp với quy định pháp luật, đồng thời nhờ Luật sư hoặc các bên thứ ba khác làm chứng cho việc kí kết hợp đồng của hai bên để hạn chế tình trạng tranh chấp về sau. Để hạn chế được tối đa rủi ro, có thể các bên sẽ không chỉ kí 1 hợp đồng mà phải kí 2, 3 hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận.

     Thứ năm, cấp sổ đỏ cho thửa đất đã mua bán. Người mua cần nhanh chóng làm thủ tục xin cấp sổ đỏ cho thửa đất đã mua bán, sau đó sang tên người bán thành tên người mua. Quá trình đi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ người mua có thể phối hợp trực tiếp với người bán hoặc đề nghị người bán ủy quyền trực tiếp cho người mua đi thực hiện thủ tục tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Công ty Luật Toàn Quốc tư vấn, hỗ trợ thủ tục mua nhà đất không sổ đỏ

     Nếu bạn đang tìm hiểu thông tin và có dự định mua nhà đất không có sổ đỏ thì liên hệ ngay với Công ty Luật Toàn Quốc để được Luật sư của chúng tôi nghiên cứu các hồ sơ, giấy tờ liên quan đến thửa đất và đưa ra cho bạn phương án giúp hạn chế tối đa rủi ro có thể gặp phải khi mua nhà đất này.

    Cụ thể các công việc mà Luật sư sẽ thực hiện khi tiếp nhận hồ sơ do bạn cung cấp:

• Luật sư nghiên cứu hồ sơ, kiểm tra tính pháp lý và ý nghĩa của các loại giấy tờ này;
• Luật sư tư vấn cho bạn về các vấn đề có thể phát sinh cũng như những rủi ro pháp lý sẽ xảy ra;
• Luật sư tư vấn, hỗ trợ, tham gia đàm phán, thỏa thuận về nội dung hợp đồng;
• Luật sư lựa chọn hình thức hợp đồng phù hợp và soạn thảo hợp đồng dựa trên các nội dung đã thỏa thuận;
• Luật sư chứng kiến và làm chứng cho việc kí kết hợp đồng giữa các bên.

     Để được hỗ trợ bạn có thể liên hệ với Luật Toàn Quốc theo một trong các cách thức sau đây:

• Liên hệ Tổng đài tư vấn pháp luật miễn phí 24/7: 19006178 để gặp chuyên viên tư vấn và gửi hồ sơ báo phí dịch vụ;
• Gửi yêu cầu tư vấn kèm theo hồ sơ qua email: [email protected];
• Tư vấn và gửi hồ sơ trực tiếp tại trụ sở văn phòng: số 463 Hoàng Quốc Việt, quận Bắc Từ Liêm, thành phố Hà Nội.

​

     Đối với nhà đất không có sổ đỏ thì sẽ không công chứng, chứng thực được hợp đồng mua bán và không thực hiện được thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận theo quy định nên sẽ chưa phát sinh các nghĩa vụ về thuế, phí, lệ phí đối với bên mua và bên bán.

     Theo quy định hiện hành thì vi bằng không phải là hình thức được quy định đối với các giao dịch về tài sản nhà đất, do đó khi mua nhà đất bằng vi bằng vẫn sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua.

     Để được tư vấn về những lưu ý khi mua nhà đất không sổ đỏ, quý khách hàng vui lòng liên hệ qua tổng đài 1900.6178 để được hỗ trợ tư vấn!

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn!