Theo quy định pháp luật hiện hành lập vi bằng mua đất không có sổ đỏ có được không

Trả lời của Luật sư:

    Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi quy định về lập vi bằng mua đất không có sổ đỏ cho chúng tôi, chúng tôi xin đưa ra quy định về lập vi bằng mua đất không có sổ đỏ như sau:  

Căn cứ pháp lý:

• Luật Nhà ở 2014;
• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
• Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định về tổ chức và hoạt động của thừa phát lại;

1. Lập vi bằng mua đất không có sổ đỏ được hiểu như thế nào?

     Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Vi bằng mua đất không có sổ đỏ là văn bản của cơ quan Thừa phát lại ghi nhận lại việc giao tiền của bên mua đất, bên bán giao giấy tờ liên quan đến diện tích đất các bên muốn chuyển nhượng.

2. Mua bán đất không có sổ đỏ có lập được lập vi bằng không?

     Theo Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định các trường hợp không được lập vi bằng như sau:

     Như vậy, trường hợp đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng thì vẫn lập vi bằng để mua bán đất được. Tuy nhiên, phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

3. Lập vi bằng để chuyển nhượng đất khi không có giấy tờ chứng minh 

      Căn cứ theo khoản 4, 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định các trường hợp không được lập vi bằng như sau:

“…

4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.”.

     Theo đó, không được lập vi bằng để mua đất trong trường hợp diện tích đất này không có giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và các giấy tờ tại Điều 18 nghị định 43/2014/NĐ-CP. 

4. Hỏi đáp về lập vi bằng mua đất không có sổ đỏ được không như sau:

     Theo khoản 2, 3 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP quy định về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lí của vi bằng thì vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Tuy nhiên, vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật. Là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

     Theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

     Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013.

     Việc chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng chỉ xác nhận có giao dịch mua bán, nhận tiền, giao giấy tờ giữa các bên và vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực. Do đó, văn bản vi bằng mua đất không là căn cứ, giấy tờ để tiến hành đăng ký biến động đất được.

     Vì vậy, khi tham gia giao dịch để chắc chắn và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn không nên mua đất bằng hình thức lập vi bằng. Bạn nên tiến hành làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.

Luật Toàn Quốc  xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Nguyễn Huệ