Điều kiện để mua đất trồng lúa theo quy định mới nhất là gì?

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về điều kiện để mua đất trồng lúa, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về điều kiện mua đất trồng lúa như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Thông tư 33/2017/TT-BTNMT hướng dẫn chi tiết Nghị định 01/2017/NĐ-CP;

1. Điều kiện để mua đất trồng lúa được hiểu như thế nào?

     Khoản 1 Điều 3 Nghị định 35/2015/NĐ-CP nêu định nghĩa đất trồng lúa là đất có các điều kiện phù hợp để trồng lúa, bao gồm đất chuyên trồng lúa nước và đất trồng lúa khác.

     Điều kiện để mua đất trồng lúa được hiểu là những yêu cầu mà pháp luật đất đai đặt ra, đòi hỏi bên mua đất trồng lúa cần phải đáp ứng khi mua đất trồng lúa, nếu không đáp ứng các yêu cầu đó thì giao dịch không thể thực hiện hoặc thực hiện không đúng pháp luật, giao dịch không có giá trị pháp lý.

     Việt Nam vốn là nước có nền kinh tế thiên về phát triển nông nghiệp, do đó Nhà nước và chính sách pháp luật về đất đai luôn đề cao vai trò của đất nông nghiệp nói chung và đất trồng lúa nói riêng. Chính vì vậy, đối với các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho... đất trồng lúa cần phải đáp ứng các điều kiện đặc biệt hơn, ngặt nghèo hơn so với các loại đất thông thường.

2. Điều kiện để mua đất trồng lúa

2.1 Điều kiện chung

     Theo quy định của Luật đất đai hiện hành, khi phân theo mục đích sử dụng đất, đất đai được chia thành 3 nhóm chính là: nhóm đất nông nghiệp, nông đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa đưa vào sử dụng.

     Trong nhóm đất nông nghiệp lại bao gồm nhiều loại đất khác nhau như đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản... và đất trồng lúa cũng là một loại đất trong nhóm đất nông nghiệp.

     Như vậy, khi tham gia giao dịch chuyển nhượng, mua bán, tặng cho... đối với đất trồng lúa vẫn cần đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung.

     Đó là các điều kiện được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, cụ thể đó là:

     Thứ nhất, thửa đất chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là điều kiện đầu tiên mà thửa đất phải đáp ứng mới đủ điều kiện để chuyển nhượng. Bởi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý thể hiện sự công nhận của nhà nước về quyền của người sử dụng đất. Nên nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không thể xác định được ai là chủ sử dụng đất hợp pháp của mảnh đất.

     Thứ hai, thửa đất đang trong thời hạn sử dụng đất. Luật đất đai quy định một số loại đất được sử dụng lâu dài và một số loại đất sử dụng có thời hạn. Đối với đất sử dụng có thời hạn như một số loại đất  nông nghiệp thì khi hết thời hạn sử dụng, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất, tuy nhiên khi muốn mua bán, chuyển nhượng, tặng cho... đất này thì phải làm thủ tục gia hạn thời hạn sử dụng đất mới có thể thực hiện được giao dịch.

     Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị tranh chấp. Nếu thực hiện mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang có tranh chấp thì sẽ làm cho quá trình giải quyết tranh chấp gặp nhiều khó khăn trở ngại và sẽ rắc rối hơn khi liên quan đến nhiều chủ thể khác nhau. Do đó, đây cũng là một trong những điều kiện rất quan trọng cần phải đảm bảo khi mua bán, chuyển nhượng... quyền sử dụng đất.

     Thứ tư, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Kê biên để đảm bảo thi hành án chính là việc cơ quan thi hành án tiến hành niêm phong, kê biên tài sản, bán đấu giá tài sản để đảm bảo thi hành cho bản án mà chủ sử dụng đất có nghĩa vụ phải thi hành. Do vậy, khi quyền sử dụng đất bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì chủ sử dụng đất không thể thực hiện các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, mua bán... được nữa.

     Trên đây là các điều kiện chung khi thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng... quyền sử dụng đất.

2.2 Điều kiện cụ thể

     Như đã phân tích ở trên, khi mua bán đất trồng lúa còn cần đáp ứng thêm điều kiện cụ thể khác.

     Tại Khoản 3 Điều 191 Luật đất đai 2013 quy định:

     Như vậy, căn cứ quy định trên, khi giao dịch mua bán đất trồng lúa, ngoài các điều kiện chung nêu trên, thì bên mua đất phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

3. Căn cứ xác định hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi mua đất trồng lúa

3.1 Căn cứ xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp

     Việc xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp được dựa trên những căn cứ sau đây:

• Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;
• Có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;
• Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;

Lưu ý: Trường hợp giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của hộ gia đình thì chỉ căn cứ điều kiện thứ hai là: "Có ít nhất một thành viên của hộ gia đình không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;".

3.2 Căn cứ xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp

     Tương tự như khi xác định hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp, việc xác định cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp cũng được dựa trên những căn cứ sau:

• Đang sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất; do nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; đang sử dụng đất nông nghiệp mà chưa được Nhà nước công nhận;
• Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;
• Có nguồn thu nhập thường xuyên từ sản xuất nông nghiệp trên diện tích đất đang sử dụng quy định tại Điểm a Khoản này, kể cả trường hợp không có thu nhập thường xuyên vì lý do thiên tai, thảm họa môi trường, hỏa hoạn, dịch bệnh;

Lưu ý: Trường hợp giao đất nông nghiệp cho cá nhân theo quy định tại Điều 54 của Luật đất đai, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa của cá nhân thì chỉ căn cứ điều kiện: "Không thuộc đối tượng được hưởng lương thường xuyên; đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội;"

     Như đã trình bày ở trên, luật đất đai hiện hành quy định chỉ có người trực tiếp làm nông nghiệp mới được mua đất trồng lúa. Do đó, cán bộ công chức không phải là người trực tiếp làm nông nghiệp thì không thể mua đất trồng lúa được.

     Theo quy định của pháp luật, các bên có thể tự do giao dịch, mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu có đủ các điều kiện mà pháp luật quy định mà không phụ thuộc vào nơi cư trú. Nên khi mua đất trồng lúa cũng vậy, không đòi hỏi người sử dụng đất phải có hộ khẩu tại nơi có đất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./