Đất thuê trả tiền hàng năm có được bán không?

Trả lời của Luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về đất thuê trả tiền hàng năm có được bán không, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề này như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật Đất đai năm 2013

Nội dung tư vấn:

1. Quy định của pháp luật về cho thuê đất

     Cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay, việc Nhà nước cho thuê đất được chia theo hai hình thức, đó là: Cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

     Các trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quy định cụ thể tại Điều 56 Luật đất đai năm 2013 như sau:

• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
• Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai năm 2013.
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
• Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.
• Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê.
• Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.
• Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
• Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh.

2. Bán đất thuê trả tiền hàng năm có được không?

     Căn cứ Khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai năm 2013, tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

• Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013
• Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm quy định tại Điều 189 của Luật Đất đai; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác đinh.
• Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện bán, mua tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm quy định tại Điều 189 của Luật đất đai; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
• Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
• Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Theo Khoản 2 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

• Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật đất đai 2013;
• Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
• Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
• Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;
• Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
• Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

     Như vậy, có thể thấy trong cả hai quy định trên, người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm không được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay được gọi là bán đất) mà chỉ được thực hiện các quyền và nghĩa vụ như quy định trên.

     Khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

     Như vậy, đối với các trường hợp Nhà nước cho thuê đất, kể từ ngày 01/07/2014 - ngày mà Luật đất đai có hiệu lực thi hành thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

     Quyền chuyển nhương đất thuê trả tiền một lần được quy định như sau:

• Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật (điểm c Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013).
• Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất (điểm a Khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai năm 2013).

     Như vậy, đối với trường hợp đất thuê theo hinh thức trả tiền thuê đất một lần thì người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

     Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về đất thuê trả tiền hàng năm có được bán không. Để được tư vấn và giải đáp chi tiết hơn, quý khách hàng có thể tham khảo thêm các dịch vụ mà chúng tôi cung cấp dưới đây:

   Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.

Chuyên viên: Thu Trang