Đất thuê khoán khi thu hồi có được bồi thường không

Câu trả lời của luật sư:

       Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về đất thuê khoán khi thu hồi có được bồi thường không, chúng tôi xin cung cấp thông tin tư vấn về vấn đề đất thuê khoán khi thu hồi có được bồi thường không đất như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Bộ Luật Dân sự 2015
• Luật Đất đai 2013
• Nghị định 47/2017/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Nội dung tư vấn:

1. Đất thuê khoán là gì?

     Theo quy định tại Điều 483 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng thuê khoán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê khoán giao tài sản cho bên thuê khoán để khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản thuê khoán và bên thuê khoán có nghĩa vụ trả tiền thuê.

     Giao khoán đất là hình thức thỏa thuận thực hiện công việc trong các hoạt động quản lý, sử dụng, sản xuất, bảo vệ giữa bên giao khoán và bên nhận khoán có thời hạn theo hợp đồng giao khoán đất.

2. Đất thuê khoán khi thu hồi có được bồi thường không

     Căn cứ theo Điều 82 Luật Đất đai 2013 trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất quy định như sau:

     Theo Điều 76 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

     Theo quy định trên, đất thuê khoán không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi. Người thuê đất chỉ nhận được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất.

     Chi phí đầu tư vào đất còn lại được quy định tại Điều 3 Nghị định 47/2017/NĐ-CP, Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết và được tính bằng công thức sau:

     Trong đó:

• P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;
• P1: Chi phí san lấp mặt bằng;
• P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
• P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;
• P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;
• T1: Thời hạn sử dụng đất;
• T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.

     Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất.

3. Đất giao khoán có được chuyển nhượng không?

     Theo quy định tại Điều 19, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, người nhận khoán đất thuộc 1 trong 7 trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, người nhận khoán đất trong nông trường không phải người sử dụng đất theo quy định tại Luật đất đai 2013.

     Như vậy, cá nhân, hộ gia đình nhận đất giao khoán được hưởng các quyền theo hợp đồng giao khoán, không có các quyền của người sử dụng đất, không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể tiến hành chuyển nhượng hợp pháp đối với đất nhận giao khoán.

4. Hỏi đáp về đất thuê khoán khi thu hồi có được bồi thường không

     Để được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất, người có đất bị thu hồi phải chứng minh những chi phí đó. Việc chứng minh dựa trên những căn cứ sau đây:

• Văn bản, hợp đồng thuê, khoán san lấp mặt bằng, tôn tạo đất đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, cải tạo đất, chống xói mòn, chống xâm thực, xây dựng, gia cố nền đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh
• Văn bản, thanh lý hợp đồng; hóa đơn, chứng từ thanh toán đối với từng khoản chi phí đã đầu tư vào đất
• Văn bản, hợp đồng khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất.

      Trường hợp người sử dụng đất không có một trong các loại giấy tờ nêu trên nhưng thực tế đã có đầu tư vào đất thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương quyết định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại.

     Theo quy định tại Luật Đất đai 2013, các trường hợp không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi như sau:​

• Không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất theo quy địnhh tại Khoản 1 Điều 76 Luật Đất đai 2013;
• Đất được nhà nước giao để quản lý;
• Đất bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai;
• Đất bị thu hồi do chấm dứt sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất;
• Không đủ điều kiện cấp sổ đỏ.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Lê Hằng