Có được nợ thuế chuyển mục đích sử dụng đất

Câu trả lời của Luật sư:

    Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về có được nợ thuế chuyển mục đích sử dụng đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề có được nợ thuế chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Căn cứ pháp lý: 

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử đụng đất;
• Nghị định 79/2019/NĐ-CP sửa đổi một số điều của nghị định 45/2014/NĐ-CP

1. Nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất

     Do nhu cầu sử dụng đất khác nhau và mục đích sử dụng đất của người dân để phù hợp với nhu cầu của mình nên việc sử dụng đất hợp pháp thì người dân phải chuyển mục đích sử dụng đất đúng nhu cầu, phù hợp với quy hoạch kế hoạch trước khi sử dụng đất. Không phải tất cả đều được chuyển mục đích sử dụng đất, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình.

    Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp phải xin phép hoặc chỉ cần đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

    Khi chuyển mục đích sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức kinh tế đều phải thực hiện nghĩa vụ tài chính tức là thực hiện việc nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, tùy từng trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của từng loại đất, giá đất của từng tỉnh mà tiền sử dụng đất phải nộp sẽ khác nhau. 

     Trong trường hợp của bạn, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không thu tiền sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính như sau: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Có được nợ thuế chuyển mục đích sử dụng đất không?

    Ghi nợ tiền sử dụng đất được hiểu là việc người sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất hay chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền cho Nhà nước, nhưng do gặp khó khăn về tài chính nên xin ghi nợ số tiền đó và trả lại cho Nhà nước trong một thời hạn nhất định.

    Thuế chuyển mục đích sử dụng đất là khoản tiền sử dụng đất mà cá nhân, hộ gia đình phải nộp cho nhà nước khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. Theo Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì khi cá nhân, hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện việc nộp tiền sử dụng đất theo quy định và được nợ tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Những kể từ ngày 10/12/2019 Nghị định 79/2019/NĐ-CP có hiệu lực đã sửa đổi quy định này. Khoản 1 Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP quy định:

    Theo đó, cá nhân hộ gia đình khi chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay không còn thuộc trường hợp được nợ tiền sử dụng đất, điều đó đồng nghĩa với việc cá nhân hộ gia đình khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất đầy đủ và đúng thời han.

     Cá nhân, hộ gia đình chỉ được nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồ đất the quy định pháp luật.

3. Những trường hợp được nợ thuế tiền sử dụng đất

      Về đối tượng được nợ thuế chuyển mục đích sử dụng đất, theo nghị định 79/2019/NĐ-CP đã có nhiều thay đổi so với Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo quy định hiện hành thì chỉ có một số đối tượng được nợ tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, cá nhân hộ gia đình được nợ tiền sử dụng đất bao gồm:

• Người có công với cách mạng;
• Hộ nghèo;
• Hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số;
• Hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn

    Cá nhân hộ gia đình nêu trên được ghi nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Đây là một trong những sửa đổi quan trọng của Nghị định 79 khi cá nhân hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất không còn được nợ tiền sử dụng đất.

Như vậy, theo quy định hiện hành thì cá nhân hộ gia đình khi chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc trường hợp được ghi nợ tiền sử dụng đất. Do đó, trường hợp của bạn khi bạn chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở thì từ ngày 10/12/2019 cá nhân không còn được nợ thuế chuyển mục đích sử dụng đất. 

4. Thủ tục thực hiện việc ghi nợ tiền sử dụng đất.

    Nếu cá nhân, hộ gia đình thuộc trường hợp được nợ tiền sử dụng đất và đủ điều kiện để nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp được giao đất tái định cư đã nêu trên . Dưới đây, Luật Toàn Quốc hướng dẫn về thủ tục thực hiện việc ghi nợ ghi nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai được thực hiện theo Khoản 1 Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

• Đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất
• Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất
• Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật bao gồm: Quyết định giao đất tái định cư và Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

Bước 2: Nộp hồ sơ 

   Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng nêu trên nộp hồ sơ tại  Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường (văn phòng đăng ký đất đai)

Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ

- Văn phòng rà soát, kiểm tra hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân và lập Phiếu chuyển thông tin gửi đến cơ quan thuế và các cơ quan liên quan theo quy định, trong đó tại Phiếu chuyển thông tin phải có nội dung về số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận; đồng thời trả Giấy hẹn cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định.
- Căn cứ Phiếu chuyển thông tin do Văn phòng chuyển đến, cơ quan thuế xác định và ban hành Thông báo theo quy định để gửi đến hộ gia đình, cá nhân, Văn phòng và cơ quan liên quan (nếu cần) trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày ban hành Thông báo. 

Bước 4: Thực hiện nghĩa vụ tài chính khác

    Căn cứ Thông báo của cơ quan thuế, hộ gia đình, cá nhân nộp số tiền sử dụng đất không được ghi nợ (là số tiền bồi thường về đất, hỗ trợ về đất mà hộ gia đình, cá nhân được nhận) tại cơ quan kho bạc nhà nước hoặc đơn vị được cơ quan kho bạc nhà nước ủy nhiệm thu trong thời hạn quy định và nộp chứng từ do kho bạc cung cấp tại Văn phòng để được cấp Giấy chứng nhận.

Bước 5: Cấp giấy chứng nhận

    Căn cứ chứng từ mà hộ gia đình, cá nhân nộp, Văn phòng trả Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định; trong đó tại Giấy chứng nhận có nội dung về số tiền sử dụng đất ghi nợ và thời hạn thanh toán.

5. Thủ tục thanh toán và xóa nợ tiền sử dụng đất

 Trình tự, thủ tục thanh toán, xóa nợ tiền sử dụng đất được quy định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP như sau:

Bước 1: 

- Căn cứ Thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất nộp dần tiền sử dụng đất còn nợ tại kho bạc trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đảm bảo khi hết thời hạn 05 năm thì hoàn thành thanh toán toàn bộ tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp trong thời hạn 05 năm bị mất, thất lạc Thông báo của cơ quan thuế thì hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan thuế để được cung cấp lại Thông báo.

- Quá thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư mà chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ thì người sử dụng đất đến cơ quan thuế để được xác định lại số tiền sử dụng đất còn nợ, tiền chậm nộp tính trên số tiền còn nợ (được xác định từ thời điểm hết thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đến thời điểm hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan thuế để xác định lại) và nhận Thông báo của cơ quan thuế ngay trong ngày làm việc. Thông báo của cơ quan thuế phải có nội dung: Số tiền sử dụng đất còn nợ, số tiền chậm nộp; thời hạn nộp tiền vào kho bạc là 30 ngày kể từ ngày ghi trên Thông báo.

     Quá thời hạn ghi trên Thông báo của cơ quan thuế mà hộ chủ sử dụng đất chưa nộp hết thì phải thực hiện xác định lại số tiền sử dụng đất còn nợ, tiền chậm nộp theo quy định nêu trên.

Bước 2: 

Sau khi hoàn thành việc thanh toán nợ tiền sử dụng đất quy định thì chủ sử dụng đất nộp hồ sơ gồm để xóa nợ tiền sử dụng đất ghi trong Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai, gồm có:

• Giấy chứng nhận (bản gốc),
• Chứng từ nộp tiền sử dụng đất (bản gốc).

     Trường hợp bị mất, thất lạc chứng từ thì hộ gia đình, cá nhân đến kho bạc để được xác nhận số tiền sử dụng đất đã nộp.

Bước 3: Văn phòng có trách nhiệm rà soát, đối chiếu hồ sơ mà hộ gia đình, cá nhân nộp để thực hiện xóa nợ tiền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận và trả lại Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân ngay trong ngày làm vệc.

     Theo Khoản 1 Điều 1 Nghị định 79/2017/NĐ-CP quy định: Hộ gia đình, cá nhân (gồm: người có công với cách mạng; hộ nghèo; hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số; hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa bàn cấp xã được công nhận là địa bàn kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn) được ghi nợ tiền sử dụng đất trong trường hợp được giao đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 

     Theo đó, trong trường hợp cá nhân hộ gia đình thực hiện việc đăng ký cấp giấy chứng nhận khong được nợ tiền sử dụng đất mà phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi được cấp giấy chứng nhận. 

     Theo khoản 3 Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP, tiền nợ sử dụng đất sẽ không bị tính lãi, tuy nhiên trường hợp sau 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà hộ gia đình, cá nhân chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận thì hộ gia đình, cá nhân phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ và tiền chậm nộp tính trên số tiền còn nợ theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế từ thời điểm hết thời hạn 05 năm được ghi nợ tới thời điểm trả nợ.

• Hộ gia đình, cá nhân được trả nợ dần trong thời hạn 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và không phải nộp tiền chậm nộp trong thời hạn 05 năm này (khoản 3 Điều 1 Nghị định 79/2019/NĐ-CP)
• Trường hợp sau 05 năm kể từ ngày có quyết định giao đất tái định cư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà hộ gia đình, cá nhân chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất ghi trên sổ đỏ thì hộ gia đình, cá nhân phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ và tiền chậm nộp tính trên số tiền còn nợ theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế từ thời điểm hết thời hạn 05 năm được ghi nợ tới thời điểm trả nợ.

Luật Toàn Quốc, xin cảm ơn./.

Chuyên viên: Minh Huyền