Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở

Câu trả lời của Luật sư:

    Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai năm 2013
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết luật đất đai;
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất;
• Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

1. Điều kiện chuyển đất ao sang đất ở

     Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

      Căn cứ Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất ao là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, trên thực tế loại đất này được người dân sử dụng nuôi trồng thủy sản,...

    Một trong những nguyên tắc sử dụng đất là sử dụng đất đúng mục đích đã được ghi trong giấy chứng nhận, vì vậy khi người dân muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì phải tùy thuộc từng trượng hợp cụ thể. Do đó người dâ không thể tự ý sử dụng đất không đúng mục đích ban đầu. 

     Theo Điều 52 Luật đất đai 2013 quy định về căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất là:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

     Như vậy, để chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và nhu cầu sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép mới được chuyển từ đất ao sang đất ở.

2. Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở có phải xin phép cơ quan nhà nước không?

    Theo Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tức là, khi hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở phải viết đơn xin phép Uỷ ban nhân dân cấp huyện và được sự đồng ý của UBND bằng 1 quyết định hành chính được phép chuyển mục đích sử dụng đất. 

Chuyển từ đất vườn, ao sang đất thổ cư có 02 trường hợp:

+ Trường hợp 1: Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở.

+ Trường hợp 2: Đất vườn, ao là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp chuyển sang đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp (không thuộc trường hợp 1)

3. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra, nên mang theo chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân để xuất trình khi có yêu cầu.

Bước 2. Nộp hồ sơ

Nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

Bước 3. Tiếp nhận hồ sơ

- Công chức tiếp nhận hồ sơ sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 4. Giải quyết

- Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.

- Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

- Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Phòng Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Khi nhận được thông báo nộp tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân nộp tiền theo thông báo tại cơ quan thuế và giữ biên lai nộp tiền để xuất trình trước khi nhận quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 5. Trao kết quả

    Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu.

Thời hạn giải quyết:

- Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).

- Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

4. Chi phí chuyển đổi đất ao sang đất ở

    Theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, thì có 2 trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở sẽ có mức thu tiền sử dụng đất khác nhau, theo đó người dân cần xác định rõ mình thuộc trường hợp nào để xác định đúng tiền sử dụng đất phải nộp.

     Đất thổ cư là cách gọi phổ biết đối với đấ ở. Đât vườn ao là nhóm đất nông nghiệp. TheO Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 khu chuyển từ đấ vườn, ao sang đất thổ cư hộ gia đình, cá nhân phải xin phép UBND cáp huyện. Như vậy, trường hợp bạn muốn chuyển đổi đất vườn, ao sang đất thổ cư thì phả thực hiện thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và khi có quyết định hành chính của UBND cấp huyện bạn mới có thể chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư. 

     Và khi chuyển mục đich sử dụng đất bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo 2 trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP

•  Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;
• Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;
• Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;
• Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;
•  Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta
•  Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
• Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

Mức phạt đối với vi phạm ở khu vực đô thị gấp đôi mức phạt ở khu vực nông thôn. 

    Theo Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có quy định: Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất nuôi trồng thủy sản sang trồng cây lâu năm

 Theo đó, khi chuyển từ đất ao sang đất trồng cây lâu năm không phải xin phép cơ quan có thẩm quyền nhưng phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Luật Toàn Quốc, xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Minh Huyền