Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư mới nhất hiện nay

Câu trả lời của Luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư cho chúng tôi, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư mới nhất hiện nay như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Nghị Định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai;
• Nghị Định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
• Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
• Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật đất đai;

1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì?​

     Hiện nay Luật đất đai 2013 không đề cập đến định nghĩa chuyển mục đích sử dụng đất là gì mà chỉ quy định về các vấn đề như căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan có thẩm quyền và chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đất đai...

     Còn dưới góc độ thực tế có thể hiểu chuyển mục đích sử dụng đất là việc thay đổi mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp phải xin phép hoặc chỉ cần đăng ký đất đai và không cần phải xin phép tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư

     Hiện nay Luật đất đai quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép và các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan có thẩm quyền.

     Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013, trong đó, tại điểm d có quy định trường hợp "d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;"

     Theo quy định tại Điều 10 Luật đất đai 2013 thì loại đất thổ cư hay còn gọi là đất ở là một loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. Do đó, trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     Về thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 59 Luật đất đai 2013, đối với quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

     Về căn cứ để cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013:

     Như vậy, điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư là:

• Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện đã được phê duyệt;
• Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư đối với hộ gia đình

3.1 Thành phần hồ sơ

     Người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ. Thành phần hồ sơ theo quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT gồm các giấy tờ sau:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, Sổ hồng).

3.2 Cơ quan tiếp nhận hồ sơ

• Đối với địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện.
• Đối với địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.

3.3 Trình tự thực hiện

Căn cứ Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hướng dẫn tại Quyết định 2555/QĐ-BTNMT năm 2017 của Bộ Tài nguyên và môi trường, thủ tục được tiến hành theo các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ: Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 3: Xử lý giải quyết hồ sơ

   Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:

Thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích.

Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trình UBND cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng.

Chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 4: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 5: Nhận kết quả 

   Phòng Tài nguyên và Môi trường trao quyết định cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.

3.4 Thời gian thực hiện

• Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất);
• Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

4. Số tiền phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư

       Theo điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị Định 45/2014/NĐ-CP quy định: Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Để tính được số tiền phải nộp ta thực hiện theo 3 bước sau

Bước 1: Xác định tiền sử dụng đất theo giá đất ở

Để xác định cần biết vị trí thửa đất: Tên đường, vị trí thửa đất gồm vị trí 1, 2, 3, 4 hay vị trí còn lại (vị trí 1, 2, 3... xác định theo chiều sâu của thửa đất so với mặt tiền - càng lùi sâu giá càng thấp).

Xác định giá đất trong bảng giá đất (xem tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành).

Bước 2: Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (xác định như bước 1).

Bước 3: Lấy tiền sử dụng đất theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì khi chuyển mục đích sử dụng đất người sử dụng đất phải nộp lệ phí trước bạ, trừ trường hợp quy định tại điểm c khoản 3 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP:

"f) Trường hợp khi đăng ký lại quyền sử dụng đất do được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà không thay đổi người có quyền sử dụng đất và không thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất"

Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%

     Hiện nay, pháp luật không có quy định về diện tích tối đa được phép chuyển mục đích sử dụng đất, mà diện tích chuyển mục đích sử dụng đất được xác định dựa trên nhu cầu của người sử dụng đất.

     Tuy nhiên, nếu người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích lớn vượt quá hạn mức sử dụng đất tại địa phương thì có thể phải chịu nghĩa vụ tài chính với mức cao.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.