Chi phí sang tên sổ đỏ theo quy định pháp luật

1. Sang tên sổ đỏ là gì

      Để xác định các loại chi phí phải nộp khi thực hiện thủ sang tên sổ đỏ cần hiểu rõ các khái nệm liên quan,những khái niệm này không được quy định trong Luật mà đều xuất phát từ thực tế trong quá trình sử dụng. 

     Hiện nay pháp luật Việt Nam không đưa ra khái niệm về sổ đỏ. Đây thực chất chỉ là cách gọi tắt của người dân đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để dễ nhớ và thuận tiện trong quá trình sử dụng. Tuy nhiên trong các văn bản pháp lý, tên gọi đầy đủ của loại giấy tờ này là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

     Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì đây là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

     Ngoài sổ đỏ, người dân còn sử dụng khái niệm khác như sổ hồng. Đây đều là các cách gọi tắt để chỉ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thuận tiện cho quá trình khai thác và sử dụng. 

     Như vậy, sang tên sổ đỏ thực chất là việc cá nhân, tổ chức thực hiện chyển quyền sử dụng đất của mình sang cho cá nhân, tổ chức khác 

2. Các loại chi phí phải nộp khi sang tên sổ đỏ

     Một trong các vấn đề mà người dân luôn thắc mắc và quan tâm đó là nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ. Theo quy định của pháp luật, những loại chi phí mà các bên sẽ phải nộp khi thực hiện thủ tục này bao gồm:

• Phí công chứng khi sang tên 
• Thuế thu nhập cá nhân 
• Lệ phí trước bạ 
• Chi phí thẩm định hồ sơ.

     Trong phần tiếp theo, Luật Toàn Quốc sẽ cung cấp cho bạn các quy định của pháp luật về từng loại chi phí

3. Phí công chứng khi sang tên

     Theo quy định của Luật Đất đai thì khi thực hiện thủ tục sang tên các bên phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Việc công chứng được thực hiện ở các tổ chức hành nghề công chứng hoặc ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Khi thực hiện thủ tục này thì các bên phải trả chi phí công chứng. 

     Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC thì chi phí công chứng được khi sang tên sổ đỏ được quy định như sau:

      - Đối với trường hợp sang tên đất không có tài sản gắn liền 

      Mức thu phí công chứng được tính trên giá trị quyền sử dụng đất

     - Đối với trường hợp sang tên đất gắn liền với nhà ở và tài sản khác

     Mức thu phí công chứng được tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất, cụ thể như sau:

4. Thuế thu nhập cá nhân phải nộp

     Khoản chi phí sang tên sổ đỏ tiếp theo mà các bên phải nộp là thuế thu nhập cá nhân. Việc xác định người nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ do các bên tự thỏa thuận, trong trường hợp các bên không có thỏa thuận thì nghĩa vụ này sẽ thuộc về bên chuyển nhượng, bởi nhà làm luật cho rằng khi thực hiện các giao dịch này sẽ làm phát sinh thu nhập, lợi ích cho họ. 

     Theo quy định tại Điều 12 và Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC) thì thuế thu nhập cá nhân khi sang tên sổ đỏ được xác định như sau:

     - Đối với trường hợp sang tên khi mua bán đất đai 

     Trong trường hợp giá chuyển nhượng do các bên thỏa thuận thấp hơn so với giá đất được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì giá căn cứ tính thuế sẽ được xác định bằng giá tính theo bảng giá đất.

     - Đối với trường hợp sang tên khi tặng cho quyền sử dụng đất 

     Trong trường hợp giá chuyển nhượng do các bên thỏa thuận thấp hơn so với giá đất được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì giá căn cứ tính thuế sẽ được xác định bằng giá tính theo bảng giá đất.

5. Lệ phí trước bạ

     Chi phí sang tên sổ đỏ tiếp theo mà các bên phải nộp là lệ phí trước bạ. Theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%. Do đó, lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

     Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ  x 0,5%

     Giá tính lệ phí trước bạ sẽ được xác định như sau:

     - Nếu như giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận cao hơn giá đất tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì đó sẽ là giá tính lệ phí trước bạ. 

     - Nếu như các bên không có thỏa thuận hoặc giá thỏa thuận thấp hơn thì giá tính lệ phí trước bạ sẽ là giá đất tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. 

     Tương tự như thuế thu nhập cá nhân, các bên có thể thỏa thuận về trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ. Nếu các bên không có thỏa thuận thì bên nhận chuyển nhượng phải nộp khoản phí này. 

6. Chi phí thẩm định hồ sơ

     Chi phí sang tên sổ đỏ cuối cùng mà các bên phải nộp là chi phí thẩm định hồ sơ. Chi phí này thường được quy định trong bảng giá đất do UBND từng tỉnh quy định. 

     Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 92/2015/TT-BTC) thì các trường hợp sang tên sổ đỏ được miễn thuế thu nhập cá nhân bao gồm:

• Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
• Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế.
• Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

     Để thực hiện thủ tục sang tên, các bên cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký biến động đất đai (theo mẫu)
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)
• Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,….. quyền sử dụng đất
• Giấy tờ tùy thân của cả hai bên: Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn,….​

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Hải Quỳnh