Cách tính tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp theo quy định

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn. Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cách tính tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về cách tính tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như sau:

1. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là loại thuế gì

     Là một trong những vấn đề nhận được nhiều thắc mắc và sự quan tâm của khách hàng nhưng không phải ai cũng hiểu hết những kiến thức cơ bản xung quanh vấn đề này. Việc nắm rõ những khái niệm cơ bản sẽ giúp cho khách hàng dễ dàng tiếp cận vấn đề mà mình muốn tìm hiểu. Do đó trước khi tìm hiểu cách tính tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, người dân cần hiểu rõ một vài kiến thức liên quan như sau:

1.1. Đất phi nông nghiệp là gì

     Luật Đất đai 2013 không định nghĩa thế nào là đất phi nông nghiệp nhưng lại đưa ra sự phân loại và hướng dẫn xác định đất thuộc nhóm này, khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai đã liệt kê mười hai loại đất được xác định thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. 

    Từ những đối tượng được xác định là đất phi nông nghiệp có thể đưa ra định nghĩa như sau về đất phi nông nghiệp:

    Đất phi nông nghiệp là một trong ba nhóm đất theo Luật đất đai, phân biệt với đất nông nghiệp và đất chưa được phân mục đích sử dụng đất. Đất phi nông nghiệp là nhóm các loại đất được sử dụng không vì mục đích nông nghiệp như: dùng để ở, xây dựng công trình, kinh doanh...

     Việc hiểu rõ và phân loại đúng các loại nhất theo từng nhóm sẽ giúp cho người dân hiểu được giá trị cũng như thuận tiện tính toán giá tri của các khoản thuế, phí đi kèm.

1.2. Hiểu thế nào về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

     Theo quy định của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, một trong những khoản chi phí mà người dân phải nộp là tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

     Hiện nay trong quy định của pháp luật không giải nghĩa thế nào là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nhưng có thể hiểu khi người dân sử dụng các loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và thuộc đối tượng chịu thuế theo quy định thì phải nộp một khoản tiền thuế cho Nhà nước, khoản tiền đó là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

     Ngoài Luật Đất đai và Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, cách tính tiền loại thuế này còn được quy định cụ thể trong các văn bản hướng dẫn khác như Nghị định 53/2011/NĐ-CP và Thông tư 153/2011/TT-BTC.

2. Đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

     Mặc dù khi sử dụng đất phi nông nghiệp người dân phải thực hiện việc nộp thuế cho cơ quan Nhà nước nhưng không phải trong tất cả các trường hợp người sử dụng đất đều phải chịu khoản thuế này.

2.1. Các trường hợp nào phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

     Điều 2 Nghị định 53/2011/NĐ-CP đã chỉ ra ba nhóm đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, bao gồm:

* Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị:

* Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp quy định tại khoản 2 Điều 2 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, gồm:

• Đất xây dựng khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất;
• Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh (kể cả đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh trong khu công nghệ cao, khu kinh tế);
• Đất để khai thác khoáng sản, đất làm mặt bằng chế biến khoáng sản, trừ trường hợp khai thác khoáng sản mà không ảnh hưởng đến lớp đất mặt hoặc mặt đất;
• Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm bao gồm đất để khai thác nguyên liệu và đất làm mặt bằng chế biến, sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

* Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2011/NĐ-CP được các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích kinh doanh.

     Có thể thấy các đối tượng trên đều là những loại đất có giá trị kinh tế cao, được sử dụng gắn liền với các mục đích kinh doanh và sản xuất nên việc phải chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là điều hoàn toàn dễ hiểu.

2.2. Những trường hợp nào không phải nộp thuế

     Bên cạnh việc quy định về các đối tượng chịu thuế, Điều 3 Nghị định 53/2011/NĐ-CP còn chỉ rõ những đối tượng không phải chịu thuế, cụ thể như sau:

     Những đối tượng trên đều là các trường hợp có mục đích sử dụng đất gắn liền với việc phát triển cộng đồng hoặc sử dụng vào mục đích chung, do đó việc quy định không phải chịu tiền thuế sử dụng đất là điều hoàn toàn hợp lý.

3. Cách tính tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

     Sau khi đã xác định loại đất mà mình sử dụng có thuộc đối tượng chịu thuế hay không, người sử dụng đất có thể dựa vào cách quy định của pháp luật để tính tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tương ứng với thửa đất mà mình đang sử dụng. Cách tính tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hiện nay được quy định tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP và Thông tư 153/2011/TT-BTC.

3.1. Công thức tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

     Tương tự như các loại đất khác, thuế đất phi nông nghiệp cũng được xác định dựa trên ba yếu tố cơ bản là diện tích đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất. Đây được xem là những yếu tố quan trọng nhất trong quá trình xác định tiền thuế phải nộp.

     Dựa trên những quy định tại Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC thì công thức chung nhất để tính thuế sử dụng đất được xác định như sau:

Số thuế phải nộp   =    Số thuế phát sinh  -   Số thuế được miễn, giảm (nếu có)

     Trong đó, số thuế phát sinh được coi là yếu tố quan trọng hàng đầu, cách xác định số thuế phát sinh trong từng trường hợp được quy định cụ thể như sau:

     * Trường hợp 1: Đối với diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất phi nông nghiệp thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng vào mục đích kinh doanh thì:

     * Trường hợp 2: Đối với đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư (bao gồm cả trường hợp có tầng hầm) và công trình xây dựng dưới mặt đất thì:

     Ngoài ra trong trường hợp chỉ có công trình dưới mặt đất thì:

     * Trường hợp 3: Đối với các loại đất không chịu thuế nhưng lại được sử dụng vào mục đích kinh doanh thì  mà không xác định được diện tích đất sử dụng vào mục đích kinh doanh thì số thuế phát sinh được xác định như sau:

Trong đó: 

3.2. Cách xác định diện tích tính thuế

     Theo nguyên tắc tính thuế thì có ba yếu tố quan trọng nhất là diện tích tính thuế, thuế suất và giá đất tính thuế. Xác định được ba yếu tố này là có thể xác định được số tiền phải nộp thuế trong từng trường hợp. Do đó một trong những việc phải làm khi tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là xác định diện tích sử dụng đất, thuế suất và giá đất tính thuế.

     Thông tư 153/2011/TT-BTC đã chỉ rõ diện tích đất tính thuế là diện tích đất phi nông nghiệp thực tế đang sử dụng. 

    Tuy nhiên theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thì mỗi một tỉnh sẽ quy định về hạn mức sử dụng đất, hay còn gọi là diện tích đất tối đa mà một cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức được công nhận hoặc giao đất. Việc quy định như vậy đảm bảo tránh tình trạng đầu cơ tích trữ đất đai, đồng thời để quản lý và phát triển đất đai một cách hiệu quả. 

     Do đó, sẽ có những trường hợp diện tích đất thực tế sử dụng sẽ nhiều hơn so với diện tích theo hạn mức quy định, trong những trường hợp đó thì cách xác định thuế suất và số tiền phải nộp cũng sẽ có nhiều điểm khác biệt.

3.3. Cách xác định thuế suất

     Theo quy định tại Điều 7 Thông tư 153/2011/TT-BTC thì thuế suất sử dụng đất phi nông nghiệp được xác định như sau:

* Thứ nhất, đối với đất ở:

     - Với đất ở thông thường, bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau:

• Diện tích trong hạn mức có thuế suất là 0,03%
• Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức có thuế suất là 0,07%
• Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức có thuế suất là 0,15%

     - Với  đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư, công trình xây dựng dưới mặt đất áp dụng mức thuế suất 0,03%.

* Thứ hai, đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không thuộc đối tượng chịu thuế nhưng được sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.

* Thứ ba, đất sử dụng không đúng mục đích, đất chưa sử dụng theo đúng quy định áp dụng mức thuế suất 0,15%.

* Thứ tư, đất của dự án đầu tư phân kỳ theo đăng ký của nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt áp dụng mức thuế suất 0,03%.

* Thứ năm, đất lấn, chiếm áp dụng mức thuế suất 0,2%.

3.4. Cách xác định giá đất tính thuế

     Yếu tố cuối cùng cần xác định để tính tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chính là giá đất tính thuế, hay còn gọi là giá của 1 m² đất.

     Giá của 1 m² đất sẽ được Ủy ban nhân dân của từng tỉnh ban hành tùy theo mục đích sử dụng đất trong Quyết định theo và được quy định ổn định theo chu kỳ 5 năm kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2012.

     KẾT LUẬN: Như vậy trong bài viết này, Luật Toàn Quốc đã chỉ ra cho bạn đọc cách tính tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Dựa trên những quy định của pháp luật, người dân có thể hiểu rõ được các căn cứ và ý nghĩa của từng yếu tố trong công thức tính thuế. Tuy nhiên trên thực tế vì còn ảnh hưởng bởi điều kiện thực tế, giá đất của từng tỉnh và mục đích sử dụng đất nên người dân không tránh khỏi còn gặp nhiều khó khăn. Do đó để biết được cách tính tiền thuế trong từng trường hợp cụ thể hãy liên hệ đến tổng đài tư vấn 19006178 của Luật Toàn Quốc để được tư vấn và hỗ trợ nhé.

Trả lời:

     Theo quy định tại điểm b Khoản 1.3. Điều 5 Thông tư 153/2011/TT-BTC thì hệ số phân bổ sẽ được áp dụng đối với đất ở nhà nhiều tầng có nhiều hộ gia đình ở, chung cư và được xác định như sau:

     - Trường hợp không có tầng hầm:

     - Trường hợp có tầng hầm :

     - Trường hợp chỉ có công trình xây dựng dưới mặt đất:

Trả lời:

     * Đối với trường hợp khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp phải nộp của năm, hồ sơ gồm: 

         - Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cho từng thửa đất chịu thuế theo mẫu số  01/TK-SDDPNN áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc mẫu số 02/TK-SDDPNN áp dụng cho tổ chức

          - Bản chụp các giấy tờ liên quan đến thửa đất chịu thuế như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyết định giao đất, Quyết định hoặc Hợp đồng cho thuê đất, Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

           - Bản chụp các giấy tờ chứng minh thuộc diện được miễn, giảm thuế (nếu có).

     * Đối với trường hợp khai tổng hợp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, hồ sơ  gồm:
            - Tờ khai tổng hợp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mẫu số 03/TKTH-SDDPNN 

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Hải Quỳnh