Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích theo quy định pháp luật

Câu trả lời của Luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề này như sau:

1. Chuyển mục đích sử dụng đất có phải nộp tiền sử dụng đất không

     Việc chuyển mục đích sử dụng đất ngày càng diễn ra phổ biến do nhu cầu sản xuất và phát triển kinh tế của người dân. Để biết được cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích thì trước tiên cần hiểu rõ thế nào là chuyển mục đích sử dụng đất và các đối tượng phải nộp tiền khi thực hiện thủ tục này.

1.1. Chuyển mục đích sử dụng đất là gì

     Để dễ dàng quản lý và phát triển các nguồn lực liên quan đến đất đai một cách hiệu quả nhất, Nhà nước tiến hành phân chia đất đai thành nhiều loại với nhiều mục đích sử dụng khác nhau. Mục đích này được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và là cơ sở để người dân tiến hành khai thác và sử dụng. 

     Tuy nhiên trong quá trình sử dụng do nhiều nguyên nhân mà người sử dụng có mong muốn thay đổi mục đích sử dụng. Vậy, chuyển mục đích sử dụng đất được hiểu là sự thay đổi mục đích sử dụng so với loại đất ban đầu và được Nhà nước công nhận. 

     Chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm hai trường hợp là chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan có thẩm quyền và chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép.

     Đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép, người sử dụng đất vẫn cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động với cơ quan có thẩm quyền.

    Còn đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép sau khi thông đồng ý và phê duyệt yêu cầu của người sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra một quyết định hành chính công nhận việc chuyển mục đích.

1.2. Đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích

     Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp một khoản tiền là tiền sử dụng đất. Đây là một trong những chi phí bắt buộc cho thủ tục này.

    Theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì các đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bao gồm:

• Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở
• Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy định của pháp luật
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

    Trên đây là những đối tượng thu tiền sử dụng đất được xác định theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tuy nhiên trên thực tế việc xác định các trường hợp nào là trường hợp phải thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất cần phải nộp tiền phải dựa vào nhiều yếu tố và điều kiện thực tế.

     Để nắm rõ các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích, các bạn có thể xem cụ thể trong bài viết Chuyển mục đích sử dụng đất có đóng thuế không của Luật Toàn Quốc.

2. Căn cứ để tính tiền sử dụng đất

     Tương tự như các trường hợp khác, cách tính tiền sử dụng đất dựa trên ba yếu tố được quy định trong Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

• Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.

• Mục đích sử dụng đất.

• Giá đất tính thu tiền sử dụng đất

     Đây được coi là ba yếu tố quan trọng, xuyên suốt trong nhiều giao dịch và hoạt động gắn liền với đất đai.

     Trong đó giá tính thu tiền sử dụng đất thường được xác định dựa trên Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân từng tỉnh ban hành kết hợp với các phương pháp được quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. 

     Tuy đã đưa ra các căn cứ chung cho cách xác định tiền sử dụng đất nhưng trên thực tế tùy vào từng trường hợp mà cách tính cũng có những thay đổi nhất định.

     Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất thì tùy vào từng đối tượng là tổ chức kinh tế hay cá nhân, hộ gia đình.

3. Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích đối với tổ chức kinh tế

     Cách tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế không chỉ được quy định trong Nghị định 45/2014/NĐ-CP còn được hướng dẫn trong Thông tư 76/2014/TT-BTC. Cụ thể như sau:

3.1. Trường hợp 1:

     Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa thì thu 100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích.

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

3.2. Trường hợp 2:

     Chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

     - Nếu tổ chức đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì tiền sử dụng đất được khi chuyển mục đích được xác định bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo mục đích của loại đất sau khi chuyển trừ đi số tiền thuê đất nộp một lần cho thời gian thuê đất còn lại.

     - Nếu tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và đã nộp tiền trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo mục đích của loại đất sau khi chuyển mục đích trừ đi số tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời gian sử dụng đất còn lại.

     - Nếu tổ chức được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

     Trên đây chỉ là công thức tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế một cách khái quát, đối với những trường hợp cụ thể bạn đọc cần tư vấn có thể liên hệ đến tổng đài 19006178 để được hỗ trợ.

4. Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích đối với cá nhân, hộ gia đình

     Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích đối với cá nhân và hộ gia đình được chia thành ba trường hợp như sau:

4.1. Cách tính bằng 50% mức chênh lệch tiền sử dụng của hai loại đất

     Đây là cách tính được áp dụng khi cá nhân và hộ gia đình chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau:

• Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở;
• Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở

     Khi đó tiền sử dụng đất sẽ được xác định dựa trên 50% mức chênh lệch tiền sử dụng đất của hai loại đất tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan có thẩm quyền, cụ thể như sau:

Tiền sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở –  Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) 

4.2. Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

      Trong trường hợp này tiền sử dụng đất được xác định như sau:

Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

4.3. Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở 

      - Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì:

Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại

     - Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì:

Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.

    - Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì:

Tiền sử dụng đất = 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

     KẾT LUẬN: Trên đây là cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn. Tuy nhiên trên thực tế việc tính tiền sử dụng đất còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như giá đất theo Bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hay hệ số điều chỉnh giá đất. Do đó để được tư vấn cụ thể và chi tiết khách hàng có thể liên hệ với công ty Luật Toàn Quốc qua tổng đài 19006178.

Trả lời:

     Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP có quy định về các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, cụ thể bao gồm:

• Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP này khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.
• Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.
• Các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và được Thủ tướng Chính phủ quyết định việc giảm tiền sử dụng đất.

​

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm những giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
• Ngoài ra, trên thực tế khi đi nộp hồ sơ người sử dụng đất thì còn phải nộp bản sao y chứng minh thư nhân dân và bản photo sổ Hộ khẩu.

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Hải Quỳnh