Hướng dẫn cách tính tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Câu trả lời của Luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cách tính tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về cách tính tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Căn cứ pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ;
• Luật thuế thu nhập cá nhân 2007;
• Thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn về thuế.

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

1.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những quyền của chủ sử dụng đất cùng với các quyền các quyền như tặng cho, thừa kế, góp vốn, cho thuê... quyền sử dụng đất.  Và chỉ được thực hiện khi đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

     Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện nhằm mục đích chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang cho người khác và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thanh toán một khoản tiền cho người chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

     Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ làm phát sinh một số nghĩa vụ tài chính đối với bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

1.2 Các loại tiền phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Hiện nay, theo quy định của pháp luật thì không có loại thuế, phí nào có tên gọi là tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mà chi phí nào là tổng hợp của các loại thuế, phí và lệ phí bao gồm:

• Thuế thu nhập cá nhân;
• Lệ phí trước bạ;
• Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại phí, lệ phí khác.

2. Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Thuế thu nhập cá nhân là loại thuế trực thu, đánh trực tiếp vào thu nhập của người nộp thuế. Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng là bên có thu nhập và phải có nghĩa vụ nộp thuế, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

     Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

2.1 Cách tính thuế

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất

Trong đó:

2.1.1 Giá chuyển nhượng

     Giá chuyển nhượng lá giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

     Nếu hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá trên hợp đồng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì xác định theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng đó.

     Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

     Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Ủy ban nhân với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

2.1.2 Thuế suất

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng

=>> Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%

2.2 Thời điểm tính thuế

Thời điểm tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật;
• Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán thì thời điểm tính thuế là thời điểm làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản.
• Trường hợp cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai là thời điểm cá nhân nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.

2.3 Trường hợp được miễn thuế

     Trường hợp được miễn thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là:

     Một là, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

     Hai là, thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

3. Lệ phí trước bạn khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Lệ phí trước bạ là khoản phí mà tổ chức, cá nhân phải nộp cho Nhà nước khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản.

     Theo quy định của pháp luật, đối với loại tài sản là nhà, đất thuộc đối tượng phải nộp lệ phí trước bạ.

     Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động với cơ quan có thẩm quyền để được công nhận quyền sử dụng đất. Do đó, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ phải nộp lệ phí trước bạ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

3.1 Cách tính lệ phí trước bạ

 Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

Trong đó:

• Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.
• Mức thu lệ phí trước bạ là 0,5%

=>>> Lệ phí trước bạ = giá tính lệ phí trước bạ x 0,5%

3.2 Trường hợp được miễn lệ phí trước bạ

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất có được miễn lệ phí trước bạ không?

Khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định:

     Theo đó, lệ phí trước bạ chỉ được miễn trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất, đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có trường hợp nào được miễn lệ phí trước bạ.

4. Các chi phí khác khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

     Bên cạnh thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ là các khoản nghĩa vụ tài chính phải nộp, khi sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên còn phải nộp các khoản phí và lệ phí khác như: phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận, phí cấp giấy chứng nhận, lệ phí đo đạc địa chính...

Mức thu các khoản phí, lệ phí này do UBND, HĐND cấp tỉnh quy định sao cho phù hợp với tình hình thực tế của từng địa phương.

Theo Điều 188 Luật đất đai 2013, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đảm bảo các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

     Do đó, để có thể chuyển nhượng thửa đất đúng quy định, bạn cần đợi đến khi hoàn thiện thủ tục và nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

     Theo Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực khi được công chứng/chứng thực.

     Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

     Theo quy định tại Luật công chứng 2014, công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở.

     Nên khi lựa chọn công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng thì các bên có thể lựa chọn bất cứ tổ chức hành nghề công chứng nào trên địa bàn tỉnh nơi có đất, không nhất thiết tỏng cùng xã phường hoặc cùng quận huyện. Còn chứng thực hợp đồng tại UBND cấp xã thì bắt buộc phải là xã nơi có đất

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.