Quy định về cá nhân nhận thế chấp tài sản hiện nay

Câu trả lời của Luật sư:

     Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Toàn Quốc về quy định cá nhân có được nhận thế chấp không? Chúng tôi đưa ra ý kiến tư vấn của mình như sau.

Cơ sở pháp lý:

• Bộ luật dân sự 2015
• Luật đất đai 2013
• Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật dân sự 2015 về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ

1.Thế chấp tài sản là gì?

     Thế chấp tài sản được quy định tại Điều 317 Bộ luật dân sự 2015 như sau: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp)”

      Theo đó, bên thế chấp là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận thế chấp là bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ và được đảm bảo bằng tài sản thế chấp. Nếu các bên có thoả thuận thì có thêm người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

2. Cá nhận nhận thế chấp tài sản được không

     Biện pháp thế chấp tài sản là một quan hệ dân sự do đó chủ thể của biện pháp thế chấp tài sản phải có đầy đủ điều kiện mà pháp luật đã quy định đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung. Đó là các điều kiện về năng lực pháp luật và năng lực hành vi của chủ thể tham gia giao dịch.

2.1. Bên thế chấp

     Điều 317 bộ luật dân sự năm 2015 đặc biệt nhấn mạnh đến điều kiện để các chủ thể có thể thực hiện biện pháp thế chấp tài sản đó “tài sản thuộc sở hữu của mình”. Như vậy, người thế chấp chỉ có thể thế chấp tài sản mà mình có quyền sở hữu hoặc ít nhất có quyền định đoạt (như trong trường hợp người thế chấp là doanh nghiệp nhà nước, người giám hộ…). Chủ thể của biện pháp thế chấp tài sản có thể là cá nhân hoặc pháp nhân.

      Đối với cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có nhận thức và làm chủ hành vi của mình thì có quyền tự do tham gia các giao dịch dân sự. Như vậy khi đáp ứng điều kiện nêu trên, cá nhân có quyền áp dụng biện pháp thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Ngoài ra chỉ được thế chấp khi được sự đồng ý của vợ hoặc chồng trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất. Pháp nhân tham gia giao dịch dân sự thông qua người đại diện theo pháp luật. Việc sử dụng biện pháp thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ phải phù hợp với quy định của pháp luật cũng như điều lệ pháp nhân. Bên thế chấp có thể thế chấp tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của mình hoặc thế chấp tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của chủ thể khác, đó chính là trường hợp thế chấp tài sản để bảo lãnh cho chủ thể khác.

2.2.Bên nhận thế chấp

     Khi nhắc đến biện pháp “thế chấp” nhiều người thường nghĩ ngay rằng chỉ có các tổ chức tín dụng mới được quyền nhận thế chấp cách hiểu trên có đúng không?

      Theo Điều 317 bộ luật dân sự 2015 thì Bộ luật này quy định chủ thể nhận thế chấp tài sản bao gồm cả cá nhân và tổ chức có nghĩa là mọi chủ thể đều có quyền nhận thế chấp tài sản. Để hiểu cụ thể thì từng đối tượng thế chấp thì Luật chuyên ngành sẽ có những quy định chi tiết hơn.

      Tuy nhiên cần phải lưu ý rằng để nhận thế chấp tài sản một số luật chuyên ngành đòi hỏi chủ thể nhận thế chấp là cá nhân phải đáp ứng một số điều kiện nhất định. Ví dụ tại Điều 35 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải đáp ứng một số điều kiện như sau:

“1. Bên nhận thế chấp là tổ chức kinh tế theo quy định của Luật Đất đai, cá nhân là công dân Việt Nam có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

2. Việc nhận thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không vi phạm điều cấm của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan, không trái đạo đức xã hội trong quan hệ hợp đồng về dự án đầu tư, xây dựng, thuê, thuê khoán, dịch vụ, giao dịch khác;

3. Trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm bao gồm trả tiền lãi thì lãi suất phát sinh do chậm trả tiền, lãi trên nợ gốc trong hạn, lãi trên nợ gốc quá hạn, lãi trên nợ lãi chưa trả hoặc lãi, lãi suất khác áp dụng không được vượt quá giới hạn thỏa thuận về lãi, lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 357, khoản 5 Điều 466 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự. Trường hợp có thỏa thuận về việc xử lý đối với hành vi không trả nợ đúng hạn của bên có nghĩa vụ và không có quy định khác của pháp luật thì chỉ xử lý một lần đối với mỗi hành vi không trả nợ đúng hạn;

4. Điều kiện có hiệu lực khác của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.”

      Trên thực tế nhiều cá nhân muốn vay vốn tại các ngân hàng nhưng không đủ điều kiện để vay nên họ phải vay của các cá nhân khác, để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ vay thì bên cho vay thường yêu cầu thế chấp một tài sản thuộc sở hữu của bên vay. Như vậy quy định cá nhân có quyền nhận thế chấp tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 là hợp lý bởi vì các giao dịch dân sự giữa các cá nhân với nhau ngày càng phổ biến và có giá trị lớn việc áp dụng biện pháp thể chấp tài sản sẽ bảo đảm nghĩa vụ được thực hiện an toàn cho quyền lợi của các bên.

3. Quyền và nghĩa vụ của cá nhân khi nhận tài sản thế chấp

     Như đã trình bày ở trên Bộ luật dân sự 2015 quy định bất kỳ chủ thể nào cũng có quyền nhận thế chấp tài sản do đó cá nhân khi nhận thế chấp tài sản cũng có đầy đủ quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp. Theo quy định tại Điều 322 và Điều 323 Bộ luật dân sự 2015  thì quyền, nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản được quy định cụ thể như sau:

     Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp

• Trả các giấy tờ cho bên thế chấp sau khi chấm dứt thế chấp đối với trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp.
• Thực hiện thủ tục xử lý tài sản thế chấp theo đúng quy định của pháp luật.

Quyền của bên nhận thế chấp

• Xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc hình thành, sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
• Yêu cầu bên thế chấp phải cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp.
• Yêu cầu bên thế chấp áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp có nguy cơ làm mất giá trị hoặc giảm sút giá trị của tài sản do việc khai thác, sử dụng.
• Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.
• Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
• Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.
• Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật dân sự 2015.

Tài sản thế chấp được quy định theo Điều 318 Bộ luật dân sự 2015 các tài sản được sử dụng để thế chấp có thể là vật, giấy tờ có giá, quyền tài sản, tài sản hiện có hay tài sản thành hình trong tương lai. Trong nhiều trường hợp bên nhận thế chấp là cá nhân cũng có thể chấp nhận cho thế chấp tài sản đang cho thuê, cho mượn điều đó sẽ phụ thuộc vào thoả thuận các bên.

Trường hợp thế chấp toàn bộ một bất động sản thì mọi vật phụ của bất động sản cũng sẽ được tính vào tài sản thế chấp. Đối với trường hợp chỉ thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ một số trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp có các thỏa thuận khác. Nếu tài sản được dùng để thế chấp là tài sản có bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm này cũng sẽ thuộc về tài sản thế chấp. Trường hợp tài sản thế chấp sinh ra hoa lợi, lợi tức thì hoa lợi, lợi tức chỉ thuộc về tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận hoặc có quy định cụ thể trong luật pháp Việt Nam.

Theo quy định tại Đều 319 bộ luật dân sự 2015 quy định hiệu lực của thế chấp tài sản như sau:

“1. Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

2. Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.”

Như vậy hợp đồng thế chấp bằng lời nói sẽ được xác định từ thời điểm các bên thoả thuận được về nội dung của hợp đồng. Tuy nhiên nếu có thoả thuận khác thì hiệu lực của hiệu lực hợp đồng bằng lời nói sẽ được tính từ thời điểm thoả thuận đó được xác lập. Ví dụ, các bên thoả thuận bằng lời nói thế chấp có hiệu lực ngày 01/01/2020 nhưng lại thỏa thuận sau đó 1 tháng hợp đồng mới có hiệu lực pháp luật. Lúc này, thời điểm 01/02/2020 là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng này.

Trong trường hợp luật chuyên ngành có quy định về hình thức của hợp đồng thì phải tuân theo quy định đó. Ví dụ, các bên thỏa thuận thế chấp quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định phải công chứng hoặc chứng thực và đăng ký. Như vậy trong trường hợp luật có quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng thế chấp thì thỏa thuận của các bên bằng lời nói về thời điểm có hiệu lực của giao dịch thế chấp sẽ không có giá trị.                                    

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Lê Vũ