Bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm sử dụng có được không?

Câu trả lời của Luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về mua bán chung cư chưa có sổ đỏ về cho chúng tôi, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về mua bán chung cư chưa có sổ đỏ như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật nhà ở 2014;
• Nghị định 100/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng nhà ở xã hội;

1. Nhà ở xã hội là gì? Ai được mua nhà ở xã hội

     Theo quy định tại Khoản 7 Điều 3 Luật nhà ở 2014 ghi nhận khái niệm nhà ở xã hội như sau: "Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này."

     Như vậy, có thể hiểu nhà ở xã hội là sự ưu tiên của nhà nước dành cho những đối tượng đặc biệt và đáp ứng đủ những điều kiện, quy định pháp luật cho phép.

     Hiện nay, Luật nhà ở đang ghi nhận 10 đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội bao gồm:

• Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng;
• Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn;
• Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu;
• Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;
• Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;
• Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;
• Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;
• Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 của Luật này;
• Học sinh, sinh viên các học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề; học sinh trường dân tộc nội trú công lập được sử dụng nhà ở trong thời gian học tập;
• Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở.

​

2. Khi nào được bán lại nhà ở xã hội cho người khác

     Tại Điều 62 Luật nhà ở 2014 quy định về nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội, trong đó khoản 5 có quy định:

     Như vậy, căn cứ quy định trên thời điểm chủ sở hữu nhà ở xã hội được bán lại nhà ở đó cho người khác được xác định đối với từng trường hợp cụ thể như sau:

• Đối với trường hợp mua nhà ở xã hội để phục vụ mục đích tái định cư thì chủ sở hữu được bán lại sau khi đã thanh toán hết tiền mua nhà ở;
• Đối với các trường hợp còn lại thì chủ sở hữu được bán theo cơ chế thị trường sau khi đủ thời hạn 5 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền cho chủ đầu tư. Nếu chưa đủ thời hạn 5 năm thì chỉ được bán cho người thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội.

​

3. Bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm sử dụng như thế nào?

     Hiện nay, các giao dịch về nhà ở đang diễn ra khá phổ biến, trong đó có giao dịch mua bán nhà ở xã hội.

     Tuy nhiên, như đã trình bày ở trên, nhà ở xã hội là một loại tài sản đặc biệt hơn so với các loại tài sản khác nên khi mua bán cũng cần đáp ứng những điều kiện đặc biệt.

     Trên thực tế, các giao dịch mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm sử dụng vẫn được diễn ra, vậy bằng cách nào các bên có thể thực hiện được giao dịch này? Khi giao dịch được thực hiện có rủi ro gì đối với các bên hay không?

     Đối với nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm sử dụng nếu các bên vẫn muốn thực hiện giao dịch mua bán có thể tham khảo một số hình thức dưới đây:

Thứ nhất, mua bán nhà ở xã hội thông qua hợp đồng ủy quyền có công chứng, chứng thực.

     Đây là hình thức phổ biến được các bên lựa chọn khi nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện để mua bán bởi thủ tục đơn giản, chi phí thấp mà vẫn đáp ứng được mong muốn của các bên. Bên bán có thể bàn giao nhà cho bên mua và nhận tiền hoặc bên mua thì có thể vẫn được quản lý và sử dụng nhà và có các đặc quyền như người chủ sở hữu.

     Nhưng ngược lại, hình thức này cũng sẽ mang lại khá nhiều rủi ro đặc biệt là đối với người mua. Do bản chất của ủy quyền chính là đại diện, nên trong trường hợp này người mua thực chất chỉ là đang đại diện người bán thực hiện các quyền của chủ sở hữu căn hộ, chứ không được ghi nhận là chủ sở hữu căn hộ đó, trong khi người bán có thể đã phải thanh toán hết toàn bộ số tiền mua bán căn hộ.

     Và theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng ủy quyền có thể bị chấm dứt hiệu lực khi một trong hai bên chết và khi hợp đồng ủy quyền bị chấm dứt hiệu lực thì người mua sẽ không còn bất cứ quyền lợi gì với căn hộ đó. Khi đó, tình trạng tranh chấp có thể xảy ra giữa người mua nhà ở và những người thừa kế của người bán. Nên đây được coi là rủi ro lớn nhất của người mua nhà ở xã hội theo hình thức hợp đồng ủy quyền. Ngoài ra, việc mua bán theo hình thức này còn tiềm ẩn nhiều rủi ro khác nữa.

     Thứ hai, mua bán nhà ở thông qua hình thức lập di chúc cho người mua

     Trên thực tế, hình thức này thường ít được sử dụng hơn so với hình thức lập hợp đồng ủy quyền ở trên. Vì với hình thức lập di chúc bộc lộ nhiều khuyết điểm hơn, rủi ro cho người mua cao hơn.

     Di chúc chỉ có hiệu lực khi người lập di chúc chết, nên ngay thại thời điểm lập di chúc, người mua chưa thể quản lý, sử dụng được ngay.

     Mặt khác, sau khi lập di chúc này, bên bán có thể lập di chúc khác để lại di sản thừa kế cho người khác và theo quy định bản di chúc nào được lập cuối cùng và là di chúc hợp pháp thì sẽ có hiệu lực pháp luật.

     Thứ ba, mua bán nhà ở thông qua hình thức lập vi bằng

     Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật.

     Hình thức lập vi bằng là một hình thức khá mới nhưng hiện nay cũng đã nhiều người đã biết đến hình thức này và lựa chọn sử dụng trong một số trường hợp giao dịch không đủ điều kiện.

     Nhưng cũng tương tự như các hình thức trên, hình thức lập vi bằng cũng không phải là hình thức hợp pháp của giao dịch đối với tài sản là đất đai, nhà ở. Vi bằng thường được lập để ghi nhận về sự  kiện, hành vi của các bên như giao nhận hồ sơ, giao nhận tiền hoặc các sự kiện, hành vi khác được các bên xác lập, không có giá trị ghi nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu.

     Trên đây là một số hình thức giao dịch mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm sử dụng mà các bên có thể tham khảo lựa chọn. Nhưng trước khi tiến hành các bên cần có sự cân nhắc kỹ lưỡng hoặc có sự tư vấn của tổ chức, cá nhân có chuyên môn để hạn chế tối đa rủi ro.

     Đối với nhà ở xã hội nếu đủ điều kiện mua bán theo cơ chế thị trường thì bên bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân và tiền sử dụng đất theo quy định.

     Thời hạn 5 năm để bán nhà ở xã hội được tính từ thời điểm người mua nhà thanh toán hết tiền cho chủ đầu tư, không phải tính từ thời điểm người mua nhà được cấp sổ đỏ.

Dịch vụ hỗ trợ khách hàng về bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm:

Tư vấn qua Tổng đài 19006178: Đây là hình thức tư vấn được nhiều khách hàng sử dụng nhất, vì bạn có thể đặt thêm các câu hỏi như: thủ tục mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm, thuế phải nộp khi bán nhà ở xã hội, hợp đồng mua bán nhà ở xã hội … và những vấn đề có liên quan mà bạn còn chưa rõ. Chỉ sau một vài câu hỏi của Luật Sư, vấn đề của bạn sẽ được giải quyết; bạn có thể gọi cho Luật Toàn Quốc vào bất cứ thời gian nào chúng tôi luôn sẵn sàng tư vấn cho bạn.

Tư vấn qua Email: Bạn có thể gửi Email câu hỏi về bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm và các vấn đề có liên quan về địa chỉ: [email protected] chúng tôi sẽ biên tập và trả lời qua Email cho bạn. Tuy nhiên việc trả lời qua Email sẽ mất nhiều thời gian và không thể diễn tả được hết ý của câu hỏi vì vậy bạn nên gọi cho Luật Toàn Quốc để được tư vấn tốt nhất.

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.