Áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể

1. Bảng giá đất là gì?

     Theo quy định tại Khoản 1 Điều 114 Luật đất đai 2013 thì bảng giá đất được quy định như sau:

     Như vậy bảng giá đất  do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành sau khi được Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua định kì 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ  về bảng tập hợp giá đất của mỗi loại đất theo từng vị trí trên cơ sở khung giá đất, nguyên tắc và phương pháp định giá đất.

2. Bảng giá đất được áp dụng như thế nào?

     Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 114 Luật đất đai 2013 cụ thể như sau:

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.

• Tính thuế sử dụng đất.

• Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

• Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

• Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.

     Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

3. Giá đất cụ thể là gì?

     Giá đất cụ thể là giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định về giá trị của quyền sử dụng đất đối với một số thửa đất trong những trường hợp nhất định và không được ban hành trước như bảng giá đất.

     Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sỏ điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.

4. Giá đất cụ thể được áp dụng như thế nào?

     Theo quy định tại Khoản 4 Điều 114 Luật Đất Đai 2013 giá  đất cụ thể sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau :

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

• Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất

• Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất

• Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

• Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

5. Hỏi đáp về áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể.

     Căn cứ theo Điều 4  Nghị định 44/2014/NĐ-CP, tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà có các phương pháp xác định giá đất khác nhau cụ thể có các phương pháp sau: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ,phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

     Mặc dù không có văn bản nào có quy định về giá đất cụ thể thấp, bằng hay cao hơn giá đất trong bảng giá đất. Tuy nhiên, căn cứ phương pháp xác định giá đất, những trường hợp áp dụng và thực tiễn cho thấy giá đất cụ thể thông thường sẽ cao hơn giá đất trong bảng giá đất.

     Bài viết tham khảo:

• Quyết định 57/2019/QĐ-UBND về bảng giá đất tỉnh Hòa Bình

• Áp dụng giá đất cụ thể xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

     Mọi thắc mắc liên quan đến áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể, quý khách không xin vui lòng liên hệ đến tổng đài 19006178

     Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn!  

Chuyên viên: Hằng