Các trường hợp miễn giảm tiền thuê đất hiện nay

Câu trả lời của Luật sư:

     Chào bạn, Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về các trường hợp về trường hợp miễn giảm tiền thuê đất, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn về vấn đề này như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật Đất đai năm 2013
• Nghị định số 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
• Thông tư số 80/2021/TT-BTC hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số 126/2020/NĐ-CP

Nội dung tư vấn:

1. Miễn giảm tiền thuê đất là gì?

Tiền thuê đất là gì?

      Tiền thuê đất là số tiền mà người thuê đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước cho thuê đất. Theo đó, nộp tiền thuê đất là một trong những nghĩa vụ tài chính quan trọng mà người thuê đất cần thực hiện khi được Nhà nước cho thuê đất.  

Miễn tiền thuê đất là gì?

      Miễn tiền thuê đất là việc người thuê đất không phải nộp tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất trong một số trường hợp pháp luật quy định.

Giảm tiền thuê đất là gì?

      Giảm tiền thuê đất là việc người thuê đất không phải nộp toàn bộ (chỉ nộp một phần) tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê đất trong một số trường hợp pháp luật quy định.

2. Các trường hợp miễn tiền thuê đất

     Các trường hợp được miễn tiền thuê đất được quy định chi tiết tại Khoản 1 Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP như sau:

     - Miễn tiền thuê đất cho cả thời hạn thuê trong các trường hợp sau:

• Dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.

• Dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân của các khu công nghiệp, khu chế xuất được Nhà nước cho thuê đất hoặc thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất để thực hiện theo quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; chủ đầu tư không được tính chi phí về tiền thuê đất vào giá cho thuê nhà.

• Dự án sử dụng đất xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách nhà nước, đơn vị được giao quản lý sử dụng cho sinh viên ở không được tính chi phí về tiền thuê đất vào giá cho thuê nhà.

• Đất sản xuất nông nghiệp đối với đồng bào dân tộc thiểu số; đất thực hiện dự án trồng rừng phòng hộ, trồng rừng lấn biển.

• Đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công; đất xây dựng cơ sở nghiên cứu khoa học của doanh nghiệp khoa học và công nghệ nếu đáp ứng được các điều kiện liên quan (nếu có) bao gồm: Đất xây dựng phòng thí nghiệm, đất xây dựng cơ sở ươm tạo công nghệ và ươm tạo doanh nghiệp khoa học và công nghệ, đất xây dựng cơ sở thực nghiệm, đất xây dựng cơ sở sản xuất thử nghiệm.

• Đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không trừ đất xây dựng cơ sở, công trình phục vụ kinh doanh dịch vụ hàng không.

• Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

• Đất để xây dựng trạm bảo dưỡng, sửa chữa, bãi đỗ xe (bao gồm cả khu bán vé, khu quản lý điều hành, khu phục vụ công cộng) phục vụ cho hoạt động vận tải hành khách công cộng theo quy định của pháp luật về vận tải giao thông đường bộ.

• Đất xây dựng công trình cấp nước bao gồm: Công trình khai thác, xử lý nước, đường ống và công trình trên mạng lưới đường ống cấp nước và các công trình hỗ trợ quản lý, vận hành hệ thống cấp nước (nhà hành chính, nhà quản lý, điều hành, nhà xưởng, kho bãi vật tư, thiết bị).

• Đất xây dựng kết cầu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt quy định tại Khoản 2 Điều 149 Luật Đất đai: Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất. Đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm; đối với phần diện tích thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì người được Nhà nước cho thuê đất có quyền cho thuê lại đất với hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm.
  
  Nhà đầu tư được miễn tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

     - Miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất. Trường hợp người thuê đất sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp (trồng cây lâu năm theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì thời gian xây dựng cơ bản vườn cây được miễn tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại cây thực hiện theo quy trình kỹ thuật trồng và chăm sóc cây lâu năm do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quy định. Việc miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản được thực hiện theo dự án gắn với việc Nhà nước cho thuê đất mới, chuyển từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất, không bao gồm các trường hợp đầu tư xây dựng cải tạo, mở rộng cơ sở sản xuất kinh doanh và tái canh vườn cây trên diện tích đất đang được Nhà nước cho thuê.

     - Miễn tiền thuê đất sau thời gian được miễn tiền thuê đất của thời gian xây dựng cơ bản theo quy định tại Khoản 2 Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP như sau:

• 3 năm đối với dự án thuộc Danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư; đối với cơ sở sản xuất kinh doanh mới của tổ chức kinh tế thực hiện di dời theo quy hoạch, di dời do ô nhiễm môi trường.
• 7 năm đối với dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
• 11 năm đối với dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc Danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư; dự án thuộc Danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.
• 15 năm đối với dự án thuộc Danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án thuộc Danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư được đâu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư, lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư. Danh mục địa bàn được hưởng ưu đãi tiền thuê đất chỉ áp dụng đối với địa bàn có địa giới hành chính cụ thể.

     - Việc miễn tiền thuê đất trong khu kinh tế, khu công nghệ cao thực hiện theo quy định của Chính phủ hoặc Thủ tướng Chính phủ về ưu đãi đầu tư đối với khu kinh tế, khu công nghệ cao.

     - Dự án xây dựng trụ sở làm việc của các cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự nước ngoài và cơ quan đại diện của tổ chức quốc tế tại Việt Nam theo điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên, việc miễn tiền thuê đất thực hiện điều ước đã cam kết hoặc theo nguyên tắc có đi có lại.

     - Dự án được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 đang được hưởng ưu đãi miễn tiền sử dụng đất khi chuyển sang hình thức thuê đất thì tiếp tục được miễn nộp tiền thuê đất cho thời gian sử dụng đất còn lại.

     - Việc miễn tiền thuê đất đối với dự án sử dụng đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh (xã hội hóa) thuộc lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ về chính sách khuyến khích xã hội hóa đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường.

    - Việc miễn tiền thuê đất đối với dự án đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn thực hiện theo quy định của Chính phủ về ưu đãi đầu đầu tư trong nông nghiệp, nông thôn,

     - Miễn tiền thuê đất đến hết năm 2020 đối với diện tích đất nông nghiệp trong hạn mức theo quy định của pháp luật cho từng vùng đối với hộ nông dân, hộ nông trường viên, xã viên hợp tác xã nông nghiệp nhận giao khoán của doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất nông nghiệp nay phải chuyển sang thuê đất và ký hợp đồng thuê đất với cơ quan nhà nước và có thẩm quyền theo quy định của Luật Đất đai.

     - Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định miễn tiền thuê đất đối với các trường hợp khác do Bộ trường Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trường, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Các trường hợp giảm tiền thuê đất

     Căn cứ Khoản 1 Điều 20 Nghị định 46/2014/NĐ-CP, giảm tiền thuê đất trong các trường hợp sau:

• Hợp tác xã thuê đất để sử dụng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh được giảm 50% tiền thuê đất, áp dụng cho toàn bộ thời gian thuê đất.
• Thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối mà bị thiên tai, hỏa hoạn làm thiệt hại dưới 40% sản lượng được xét giảm tiền thuê đất theo tỷ lệ % tương ứng với tỷ lệ % thiệt hại; thiệt hại từ 40% trở lên thì được miễn tiền thuê đối với năm bị thiệt hại.
• Thuê đất, thuê mặt nước để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh mà không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc không phải trường hợp thuê đất trong khu kinh tế, khu công nghệ cao quy định tại Khoản 2 Điều 20 Nghị định 46/2014/NĐ-CP khi bị thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn bất khả kháng thì được giảm 50% tiền thuê đất, mặt nước trong thời gian ngừng sản xuất kinh doanh.

     Mẫu văn bản đề nghị miễn giảm tiền thuê đất mẫu mới nhất hiện nay là mẫu số 01/MGTH được quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư số 80/2021/TT-BTC như sau:

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc

............, ngày..........tháng ........năm ......

VĂN BẢN ĐỀ NGHỊ MIỄN (GIẢM)

<tên khoản thu thuộc NSNN được miễn (giảm)>

Kính gửi: ...<Tên cơ quan thuế>.....

[01] Tên người nộp thuế: …………………………………..........….…………………

[02] Mã số thuế: ………………………………………………..........……………………..

[03] Địa chỉ: …………………………………………………….…….........………………

[03a] Phường/xã...............................[03b] Quận/huyện: ..................................... [03c] Tỉnh/thành phố:..................................................

[04] Điện thoại: …………………… [05] Fax: ………...…… [06] E-mail: ……….......……………

Đề nghị được miễn (giảm) < tên khoản thu thuộc NSNN được miễn (giảm)> với lý do và <số tiền miễn (giảm)> cụ thể như sau:

1. Lý do đề nghị miễn (giảm):

- .........................................................................................................................................

<Ghi rõ loại khoản thu  đề nghị miễn (giảm); căn cứ pháp lý và căn cứ thực tế để đề nghị miễn (giảm) thuế: thuộc đối tượng, trường hợp được miễn (giảm) nào, lý do cụ thể như: thiên tai, địch họa, tai nạn bất ngờ (ghi cụ thuể số tài sản bị thiệt hại, số lỗ)... Trường hợp đề nghị miễn (giảm) thuế tài nguyên thì cần ghi rõ thêm loại tài nguyên, địa điểm, hình thức khai thác, nơi tiêu thụ>.

2. Xác định số thuế được miễn (giảm):

Đơn vị tiền: Đồng Việt Nam

3. Tài liệu gửi kèm: (ghi rõ tên tài liệu, bản chính hay bản sao)

(1) …………......

(2) .........................

Tôi cam đoan số liệu khai trên là đúng và chịu trách nhiệm trước pháp luật về những số liệu đã khai./.

                                                                          NGƯỜI NỘP THUẾ hoặc

ĐẠI DIỆN HỢP PHÁP CỦA NGƯỜI NỘP THUẾ

                                               (Ký, ghi rõ họ tên; chức vụ và đóng dấu (nếu có)

<Xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (như UBND xã, phường, thị trấn/ cơ quan kiểm lâm trực tiếp quản lý rừng/….)>

Ghi chú: Phần nội dung ghi trong dấu < > chỉ là trường hợp ví dụ, người nộp thuế căn cứ vào hồ sơ cụ thể để xác nhận theo quy định.

     Theo Quyết định 27/2021/QĐ-TTg về việc giảm tiền thuê đất đối với các đối tượng bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19 thì tổ chức, đơn vị, doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân đang được Nhà nước cho thuê đất trực tiếp theo Quyết định hoặc Hợp đồng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền dưới hình thức trả tiền thuê đất hàng năm sẽ được giảm 30% tiền thuê đất phải nộp của năm 2021. Không thực hiện giảm trên số tiền thuê đất còn nợ của các năm trước năm 2021 và tiền chậm nộp.

     Quy định này áp dụng cho cả trường hợp người thuê đất không thuộc đối tượng miễn, giảm tiền thuê đất và trường hợp người thuê đất đang được giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan. 

     Trường hợp người thuê đất đang được giảm tiền thuê đất theo quy định thì mức giảm 30% tiền thuê đất được tính trên số tiền thuê đất phải nộp sau khi đã được giảm theo quy định của pháp luật.

     Trên đây là những tư vấn của chúng tôi về trường hợp miễn giảm tiền thuê đất. Để được tư vấn và giải đáp chi tiết hơn, quý khách hàng có thể tham khảo thêm các dịch vụ mà chúng tôi cung cấp dưới đây:

   Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn.

Chuyên viên: Thu Trang