Trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

1. Hợp đồng thuê nhà là gì?

       Căn cứ theo điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau:

      Hợp đồng thuê nhà ở là hợp đồng dân sự thông dụng, bên thuê có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê nhà sử dụng trong thời gian thỏa thuận và bên thuê nhà có trách nhiệm trả tiền nhà theo thỏa thuận hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà

     Căn cứ theo quy định tại Điều Luật nhà ở 2014 quy định như sau:

     Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp pháp luật cho phép.

     Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

• Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;
• Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
• Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;
• Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
• Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;
• Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;
• Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

     Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

• Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
• Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
• Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

3. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn có phải báo trước không?

Căn cứ theo khoản 4 điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:

     Như vậy, khi đơn phương chấm t thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, nếu vi phạm mà gây thiệt hại thì sẽ phải bồi thường theo quy định pháp luật.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi hợp đồng thuê nhà được thực hiện thì tiền cọc sẽ được trả lại cho người thuê hoặc được trừ vào tiền nhà. Nhưng trong thực tế, nhiều trường hợp tiền cọc bị người cho thuê giữ lại đến khi chấm dứt việc thuê nhà mới trả lại cho bên thuê. do đó cần căn cứ vào thỏa thuận trước đó nêu trong hợp đồng thuê nhà để xác định tiền cọc có được trả không.

Đối với trường hợp bên thuê nhà tự ý đục phá nhà thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2014 và yêu cầu bên thuê nhà bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra.