Quy định về mở cửa sổ sang đất liền kề theo pháp luật

Câu trả lời của luật sư: 

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về quy định về mở cửa sổ sang đất liền kề, chúng tôi xin cung cấp thông tin tư vấn về vấn đề mức hưởng chế độ ốm đau như sau:   

Căn cứ pháp lý:

• Luật xây dựng 2014
• Bộ luật Dân sự 2015

1. Có được mở cửa sổ sang đất liền kề khi xây nhà?

     Hạn chế quyền trổ cửa: Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng (khoản 1 Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015)

     Trong đó, Luật xây dựng 2014 không quy định việc mở, trổ cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm, đất liền kề cụ thể nhưng xác định việc phải Áp dụng tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật trong hoạt động đầu tư xây dựng (Điều 6 Luật xây dựng 2014). Vì vậy, vậy quy định mở cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm (đối diện, liền kề) sẽ thuận theo các quy định tại Tiêu chuẩn quốc gia 9411:2012 về nhà ở liền kề, tiêu chuẩn thiết kế. Cụ thể tại quy chuẩn xây dựng về mở cửa sổ được quy định tại điểm 6.4.3 của tiêu chuẩn quốc gia này như sau:

• Nếu tường nhà xây sát với ranh giới của lô đất, ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác: Không được phép mở cửa sổ, cửa thông gió, cửa đi lại.
• Nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà hàng xóm bên cạnh, đối diện từ 2,0m trở lên: Được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió, thông hơi.
• Quy định về mở cửa sổ sang đất liền kề: nếu khu đất liền kề chưa có công trình xây dựng hoặc thấp tầng: được mở cửa thông gió, cửa kính cố định để lấy sáng với khoảng cách cạnh dưới của các loại cửa phải cách mặt sàn tối thiểu là 2m. Đồng thời, nếu sau này đất liền kề xây dựng công trình thì các cửa sổ này phải chấp nhận không được sử dụng (bít lại).

2. Quy định về mở cửa sổ sang đất liền kề

     Căn cứ điều 178 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

     Ngoài ra, theo quy định của Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Xây dựng, thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:

• Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).
• Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.
• Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.

     Như vậy, chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, hay sang nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng quy định. Ngoài ra dựa trên quy định nêu trên thì anh có thể mở trổ cửa sổ sang phía nhà liền kề tuy nhiên phải tuân thủ các quy định về xác định khoảng cách, hướng đặt cửa theo quy định của pháp luật.

3. Quy định về bồi thường khi mở của sổ sang đất liền kề

     Xử phạt đối với các hành vi vi phạm về trật tự xây dựng được pháp luật quy định rõ ràng. Đối với hành vi nhà thầu vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình gây lún, nứt hoặc làm hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận như sau :

• Xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp này : Phạt tiền từ 3.000.000 – 5.000.000 triệu đồng.
• Xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị : Phạt tiền từ 15.000.000 – 20.000.000 triệu đồng.

     Ngoài ra, thì pháp luật cũng quy định buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu hoặc bồi thường thiệt hại đối với hành vi trổ cửa sang nhà bên cạnh . Vì thế, bạn sẽ được đảm bảo về quyền lợi của mình dưới sự bảo vệ của pháp luật.

     Theo Khoản 2 Điều 189 Luật Xây Dựng 2014, việc mở hay sửa chữa cửa sổ, lỗ thông gió không cần phải xin giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, việc xây sửa này phải đảm bảo tuân thủ theo những quy định cụ thể về vấn đề này.

     Đối với trường hợp này, bạn hãy cố gắng thỏa thuận yêu cầu họ đưa ra các biện pháp bảo vệ môi trường khi đang trong quá trình thi công. Tuy nhiên, nếu hai bên không thỏa thuận được với nhau thì bạn có thể gửi đơn khiếu nại tới UBND phường, xã để được giải quyết.

     Nếu vẫn chưa được giải quyết, các bạn có thể gửi đơn lên Chủ tịch UBND cấp huyện. Nếu trong trường hợp có thiệt hại xảy ra trên thực tế thì bạn hãy gửi đơn kiện lên tòa án nhân dân yêu cầu họ bồi thường thiệt hại nhé.

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

                                                                                              Chuyên viên: Ngọc Hồng