Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành

Câu trả lời của Luật sư:

     Luật Toàn Quốc cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất về cho chúng tôi, chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Bộ luật dân sự 2015
• Luật đất đai 2013
• Luật nhà ở 2014
• Nghị Định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm
• Thông tư số 07/2019/TT-BTP hướng dẫn về một số nội dung đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất

​1. Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu như thế nào?

      Theo quy định tại Khoản 1 Điều 317 BLDS 2015 định nghĩa thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

     Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là các bước cần thực hiện giữa chủ sở hữu quyền sử dụng đất với bên nhận thế chấp, bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của mình nhằm đảm bảo thực hiện một nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp. 

2. Thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện khi nào

      Theo quy định tại điều 188 Luật đất đai, người sử dụng đất được thực hiện thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

     Thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất sẽ bị từ chối khi thuộc trường hợp quy định  tại điều 11 Thông tư liên tịch số 07/2019/TT-BTP

• Thông tin về bên thế chấp; tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được kê khai trong hợp đồng thế chấp không phù hợp với thông tin trên Giấy chứng nhận

• Thông tin về bên thế chấp; tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được kê khai trong Phiếu yêu cầu không phù hợp với thông tin trên Giấy chứng nhận, trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký đã khắc phục được thông tin không phù hợp trong Phiếu yêu cầu.

3. Trình tự, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất

Sau khi ký hợp đồng thế chấp, người sử dụng cần thực hiện các bước đăng ký thế chấp sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo quy định tại Điều 39 Nghị định 102/2017/NĐ-CP người sử dụng đất cần chuẩn bị

• Phiếu yêu cầu đăng ký (bản chính);
• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực (bản chính hoặc bản sao có chứng thực);
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bản chính);
• Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất (trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất).
• Giấy ủy quyền (trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp được ủy quyền);
• Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký thế chấp

Bước 2: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại một trong những cơ quan, đơn vị sau:

• Văn phòng đăng ký đất đai 
• Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả của Văn phòng HĐND và UBND cấp huyện.
• Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ trực tiếp tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Bước 3: Người tiếp nhận kiểm tra hồ sơ đăng ký, trường hợp hồ sơ không hợp lệ thì người tiếp nhận từ chối đăng ký và hướng dẫn hoàn thiện hồ sơ. Trường hợp hồ sơ hợp lệ thì Văn phòng đăng ký đất đai ghi nội dung đăng ký vào Sổ địa chính; Giấy chứng nhận; chứng nhận nội dung đăng ký vào phiếu yêu cầu đăng ký.
Bước 4: Trả kết quả đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã trong trường hợp nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã.

     Cơ quan đăng ký về biện pháp bảo đảm có trách nhiệm giải quyết hồ sơ đăng ký trong ngày nhận hồ sơ hợp lệ; nếu nhận hồ sơ sau 15 giờ, thì hoàn thành việc đăng ký, cung cấp thông tin ngay trong ngày làm việc tiếp theo; trường hợp phải kéo dài thời gian giải quyết hồ sơ, thì cũng không quá 03 ngày làm việc.

     Trường hợp nộp hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) hoặc nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa, thì thời hạn giải quyết hồ sơ đăng ký được tính từ ngày Văn phòng đăng ký đất đai nhận hồ sơ do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc do Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa chuyển đến.

4. Vì sao phải đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

     Theo quy định của pháp luật, thế chấp là một biện pháp bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ dân sự giữa các bên. Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất là vô cùng cần thiết, nhằm kiểm soát việc người có quyền sử dụng đất dùng tài sản của mình để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ khác nhau.

       Việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền sẽ giúp cho bên nhận thế chấp hạn chế được những rủi ro và tranh chấp khi cho vay.

      Đồng thời tại khoản 3, điều 188 Luật đất đai Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

​

     Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013: "Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp kinh doanh bất động sản"

     Như vậy, khi ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cần phải được công chứng, chứng thực tại phòng công chứng, văn phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân xã nơi có đất.

      Theo quy định tại Khoản 3 Điều 318 BLDS 2015 "Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".

      Thông thường tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người có quyền sử dụng đất đó. Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất thì tài sản có trên quyền sử dụng đất đó cũng là đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. 

     Phí đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất được quy định theo quyết định của từng ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất. Đồng thời theo quyết định của tỉnh sẽ quy định những đối tượng được miễn phí đăng ký thế chấp này.

Luật Toàn Quốc xin chân thành cảm ơn./.

Chuyên viên: Lê Vũ